Безусловно съвременното строителство поставя необходимостта от нормативно и договорно урегулиране на паркирането и преминаването през съседни подземни гаражи извън добросъседските отношения и произтичащите от тях търпими действия. Възможността да преминаваш през съседната подземна улица без договор, само на основание добросъседски отношения на търпимост, вече не съществува. ВКС дефинира търпимите действия като породени без облигационна връзка и видно от нормата на чл. 43, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) вече е налице законова регулация за движението на моторни превозни средства през съседен подземен паркинг.

„Ако волята (изрична или предполагаема) е свързана единствено с междуличностните отношения, то не възниква облигационна връзка, а са налице единствено търпими действия.“¹

Достъпът до входовете, изходите, местата за маневриране и подземни улици на съседни подземни паркинг-гаражи трябва да се осъществява само въз основа на договор в нотариална форма. Страни по този договор са собственици на обекти или притежатели на правото на строеж върху съседни урегулирани недвижими имоти. Ако се използва терминологията на устройствения закон, всъщност притезанието, което е отличителна същностна характеристика на вещните права, е заменено с „носители“, носене на ограниченото вещно право на строеж от определени субекти.

ЗУТ регламентира нов вид общи части не само с оглед на предназначението им да служат за общо ползване, а и във връзка с изискването собствениците им да притежават обекти в сгради, застроени в съседни урегулирани поземлени имоти. Наличието на функционална връзка между обекти в различни сгради с разпоредбата на чл. 43, ал. 4 ЗУТ и в противовес с практиката на ВКС (Решение № 67 от 11.06.2015 г. по гр. д. № 528/2015 г., ГК, II г. о. на ВКС) вече обуславя ex lege наличие на „специална“ етажна собственост.

Тези общи части са предопределени да имат различен режим от общите части на собствениците в самите подземни гаражи, където са ситуирани техните обекти, или от сградата в отделния урегулиран поземлен имот.

Възможно е не всички собственици в сградата, участници в нейната етажна собственост, да притежават обекти в подземните паркинг-гаражи. Например необходимите места за паркиране, осигурени в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването ù, могат да принадлежат на лица, които са съсобственици на земята, но не притежават обекти в подземния гараж. Тези лица са изключени от кръга на субектите, които притежават общи части от входовете, изходите, местата за маневриране и други строителни елементи от подземния гараж, служещи за общо ползване. Това отделяне на части от сградата е по силата на закона, а не е създадено чрез уговорката за изключително обслужване, предвидена в чл. 38, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС). Самият подземен гараж може да е част от основната сграда или сам да представлява самостоятелен обект със собствено функционално предназначение по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ.

На практика собствениците или съсобствениците на тези отделени обекти притежават специални общи части и макар да не следва да свикват отделно общо събрание заради статута на принадлежност на собствените им гаражи и паркоместа, съответно само те участват в договарянето на общия достъп по чл. 43, ал. 4 ЗУТ. Налице е обособена собственост върху общи части, без да е на лице нова етажна собственост.

Обособяването на част от общите части като специални общи части е познато на френската законодателна уредба. Използването и поддръжката на тези специални общи части е предмет на специално общо събрание, което администрира управлението им.²

Съществен елемент в уреждане на правоотношенията между собственици или притежатели на право на строеж върху съседни имоти, които притежават и специалните общи части, предвидени в чл. 43, ал. 4, е договорът, сключен между тях в нотариална форма. Категорично предмет на този договор не може да бъде разпореждане, пък било то и като насрещна замяна с общи части от частите на подземните паркинги, осигуряващи общия достъп. Общите части, включително и специалните, не само не могат да се делят, но не могат и да се отчуждават самостоятелно, те винаги имат акцесорен характер.

„Когато е създадена етажна собственост върху една сграда, собствениците на отделните етажи или части от етажи не могат да прехвърлят правото си на собственост само върху последните без правото си на собственост върху съответна част от общите части, нито да отчуждават само правото си на собственост върху идеални части от общите части без съответните отделни етажи или части от етажи.“³

Сключеният договор в нотариална форма подобно на договорите по чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) за сгради, построени в жилищен комплекс от затворен тип, трябва да урежда управлението на общия достъп до специалните общи части, режима на достъпност, разноските по поддържането им, кръга на субектите, ползващи входовете и изходите на подземните паркинги и т. н. Правната логика изисква този договор да бъде вписан и съответно противопоставим на всички последващи приобретатели на обекти, даващи право на притежание върху тези специални общи части.

Вярно е, че под „нотариална форма“ преимуществено съдебната практика възприема сключването на нотариален акт, но поради изначалната невъзможност за разпореждане само с общи части тази форма ще е в грубо противоречие с императивната норма на чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и съответно неприложима. Впрочем проф. Живко Сталев визира наличието на две форми за извършване на нотариалните удостоверявания – нотариалния акт и заверката.

„Що се касае до различията във формата на нотариалните действия, нашето право познава две основни форми на извършване на нотариални удостоверявания. Едната форма е нотариалният акт, другата – заверката. Тези две форми водят до разпадане на нотариалните удостоверявания в две групи, на които дават и своите наименования: нотариални актове и нотариални засвидетелствания или заверки. Нотариусът не може да използва безразлично коя да е от двете форми за удостоверяване на кое да е от обстоятелствата, включени в неговата удостоверителна власт. Двете форми на удостоверяване са предназначени за различни обекти на удостоверяване и са възникнали исторически с оглед различните обстоятелства, които нотариусът удостоверява.“⁴

Обстоятелствата, които удостоверява нотариусът в договора, регулиращ общия достъп при подземното паркиране, имат характера на администриране на тази дейност, а не на разпореждане с общи части и именно от тази негова правна същност извеждаме извода за необходимата форма за действителност.

„К, за да се произнесе по въпроса, взе пред вид: Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти съгласно чл. 18 ЗЗД трябва да бъдат извършени с нотариален акт. От тази разпоредба на закона следва, че нотариалната форма е необходим елемент на правните сделки, с които се прехвърля правото на собственост върху недвижими имоти от едно лице на друго.“⁵

Законодателят не е фиксирал точната нотариална форма на договора за общ достъп, но след като за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е необходим писмен договор с нотариална заверка на подписите, подлежащ на вписване в Агенцията по вписванията (АВ), то за валидизиране на общия достъп е необходимо не по-малко сигурна форма.

Законът обаче не е предвидил хипотезата за невъзможността за сключвана на договор по чл. 43, ал. 4 ЗУТ, когато липсва съгласие между собствениците, все пак всеки договор е едно доброволно съглашение. Липсва възможността общият достъп и свързаното с него право на преминаване, което е сходно като фактическа дейност с преминаването през поземлените имоти, да се учреди със заповед на кмета на общината подобно на уредбата в чл. 192, ал. 2 ЗУТ. Нереализирането на такъв договор води след себе си като последица и невъзможност за въвеждане в експлоатация на обекта в неговата цялост, като комплекс от функционално свързани постройки. Законодателят обаче не е отчел обстоятелството, че в случая се касае за две или повече съвкупности от собственици на съседни урегулирани имоти и на обекти в тях, които се изграждат с различна перспектива и по различно време.

Правната възможност за сключване на договор по чл. 43, ал. 4 не е обвързана от учредяване на етажната собственост поради факта, че собствеността върху общите части възниква още със завършване на сградата в груб строеж. Този извод следва от необходимостта за наличие на собственици на общи части, а не на учредена етажна собственост като комплекс от правоотношения между собственици на обекти в контекста на съсобствеността им върху общите части.

„Терминът „етажна собственост“ се употребява както за означаване на постройка, в която са включени отделни самостоятелни жилищни и нежилищни помещения, предмет на отделни права на собственост, и на общите части, предмет на съсобственост между същите лица, които притежават тези отделени права, така и за обозначаване на комплекса от правоотношения на индивидуална собственост върху отделни самостоятелни обекти и на съсобственост върху общите части в постройка. Първото значение е аналогично на термина „сграда в режим на етажна собственост“. Във втория смисъл терминът се употребява, когато се говори за учредяване или възникване на етажна собственост, за промени в състава на етажните собственици, за прекратяване на етажната собственост и т. н.“⁶

Липсата на законодателно уреждане на управлението на специалните общи части, каквито са визирани в чл. 43, ал. 4 ЗУТ, и необходимост от образуване на специална етажна собственост, недвусмислено водят до правния резултат, че в договарянето за общия достъп участват собственици на общи части, без да е необходимо конституиране на органи на управление като общо събрание и управителен съвет.

Сключеният договор в нотариална форма не е акт на общо събрание на етажни собственици, а съглашение на притежатели на общи части, при което е необходимо постигане на пълно съгласие, консенсус, който не е съотносим в ни най-малка степен към начина на взимане на решенията по чл. 17 ЗУЕС. Правната природа на решенията на общото събрание на етажната собственост не е определена еднозначно от съдебната практика, вписват се обективираните договори вследствие на тези решения (чл. 2, ЗУЕС), но самите те нямат противопоставимост, остават скрити за широката публика.

„В правната доктрина преобладава становището, че решенията се различават от многостранните сделки. Най-съществените различия са, че при решенията се формира една обща воля, която е или на орган на юридическо лице, или на неперсонифицирана правна общност, каквато има например при обикновената (дялова) съсобственост и при етажната собственост, както и че с решенията не се създават насрещни права и задължения, а се формира обща воля.“⁷

Договорите по чл. 43, ал. 4 ЗУТ нямат характера на многостранни договори, така както те са определени от проф. Витали Таджер:

„Многостранни или организационни договори са тези, които се сключват между няколко лица, но не с противоположни интереси и за да породят насрещни и взаимни права и задължения. Волеизявленията на участниците в тези договори са еднакви по съдържание и са насочени към една обща цел. Тази обща цел може да бъде създаването на ЮЛ или дружествена общност. Със сключването на многостранния договор всяка страна по него поема права и задължения, но не към останалите страни, а към учредената общност.“⁸

Волеизявленията на страните по договора за осъществяване на общ достъп до определени общи части създават облигационни, взаимни права и задължения и този договор има характера на разпределяне на ползването. Правната природа на това разпределяне на ползването се различава от вещния характер на сервитутното право, придобивано по чл. 192 ЗУТ.

Целта на договора е обща за всички страни по него, но всеки участник поема съответните права и задължения към всички останали страни. Възможността да се сключи договорът по чл. 43, ал. 4 ЗУТ произтича от собствеността върху входовете, изходите, местата за маневриране и други строителни елементи, които функционално дават възможност за преминаване между съседните паркинг-гаражи. Страните не си учредяват вещно право на ползване, а си предоставят взаимно упражняването му, доколкото възможността за преминаване на моторни превозни средства (и не само те) е достъпна не само за собственици на „специалните общи части“, а и за трети лица. Вярно е, че договорът за разпределяне на правото на ползване върху съсобствена вещ по правило се отнася само за лица, които имат качество на съсобственик.

„Понятието „използва“, употребено в чл. 32 ЗС, се отнася не само до начина на ползване на вещта, а и до това кой измежду собствениците да я ползва, защото ВС не прави такова разграничаване, а освен това основният интерес при съсобствената вещ обикновено се състои в личното ù използване.”⁹

При договорите за общ достъп права на преминаване могат да имат и трети лица, на които по взаимно съгласие е предоставено право на преминаване.

„Когато ползвателят отстъпи някому упражнението на своето право, неговият съдоговорител не добива правото на ползване и изобщо няма никакво вещно право върху обременената с ползване вещ.“¹⁰

За разлика от обичайната спогодба за разпределяне на правото на ползване по чл. 32 ЗС, договорът по чл. 43, ал. 4 ЗУТ има една повелително определена занапред крайна цел и страните могат свободно в контекста на чл. 9, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) да определят съдържанието му, доколкото не я осуетяват.

Необходимо е договорът между собствениците на съседни имоти и притежателите на право на строеж за осъществяване на общия достъп да бъде сключен преди въвеждането им в експлоатация от компетентния орган по чл. 177 ЗУТ. Няма пречка този договор да бъде сключен и преди завършването на сградата в груб строеж – носители на право на строеж по смисъла на първото изречение на чл. 43, ал. 4 са не само собствениците на изградени обекти, но и лицата, притежаващи правото на строеж преди завършването на сградата, преди упражняването му.

ЗУЕС изисква в чл. 17, ал. 2, за учредяване на право на ползване на общите части – решенията да се приемат „със 100 на сто идеални части от общите части“. Учреденият общ достъп сам по себе си е акт на упражняване на ограниченото право на ползване, което включва правото да се ползва вещта според нейното предназначение и не представлява визираното в чл. 17, ал. 2 ЗУЕС учредяване на право на ползване. В договора за достъп, регулиращ правото за преминаване чрез общ достъп, се извършват фактически действия на основание създадена облигационна връзка, чийто резултат е направляван от устройствения закон.

Законодателят не е фиксирал точната нотариална форма на договора за общ достъп, но след като за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е необходим писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, подлежащ на вписване в АВ, то за валидизиране на общия достъп е необходимо не по-малко сигурна форма. Предоставяне упражнението на правото на ползване има пряко отношение към недвижимите вещи, определени в изр. 2 на чл. 43, ал. 4 ЗУТ и с оглед споропрепятстващата функция на нотариалното производство. Формата трябва да е нотариална с удостоверяване на подписите и съдържанието, извършено едновременно.

Размерите на притежаваните идеални части от общите части не пораждат повече или по-малко права и задължения на притежателите им, за разлика от взимане на решенията по чл. 17 ЗУЕС, необходимо е обаче участието на всички собственици (съсобственици) на подземни паркинг-гаражи. При договарянето на общия достъп стойността на отделните обекти, която определя дела в общите части, не дава приоритет на едни собственици или притежатели на право на строеж спрямо други.

„Във втория случай правата в съсобствеността на общите части следват не само от правата в съсобствеността на самостоятелния обект, но и от идеалните части от общите части, които принадлежат на този обект и чието определяне може да стане само по реда на чл. 40 ЗС, т. е. според стойността на самостоятелните обекти към момента на възникване на етажната собственост.“¹¹

При пълната липса на имотен регистър в страната, липсата изобщо на заповед на министъра на правосъдието по чл. 70, ал. 1 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) за откриване на производството по създаването му (от 2001 г. досега), липса на петте части на имотните партиди със съдържанието им, определено императивно в чл. 59 ЗКИР, дори и в сега действащия от Правилника за вписванията (ПВ), е необходимо да се предвидят законодателни промени във връзка с достоверността на справките, извършвани по нотариалните книги в службите по вписвания.

Справките, извършвани по нотариалните книги, са отделни, самостоятелни нотариални производства съгласно чл. 569, т. 6 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), независимо дали се извършват устно, писмено или чрез информационната система на АВ и значението на тяхната достоверност предхожда бързината на извършването им.

Съвременното жилищното и нежилищното проектиране и строителство, извършваните преустройства, функционалната обвързаност на сградите налагат законодателни решения подобно на уредените „специални общи части“ в чл. 43, ал. 4 ЗУТ. Вярно е, че обособяването на общите част на подземните паркинг-гаражи трудно се извежда от правната логика на чл. 38, ал. 2 ЗС и тълкуванията са нееднозначни, но пред даденостите трябва да има и нови законодателни решения.

Именно с оглед липсата на имотни партиди (досиета) със съдържанието по чл. 59 ЗКИР е необходимо да се проектират промени, свързани с правната сигурност спрямо обектите на новото строителство, засягащи интересите на граждани, инвеститори и ипотечното кредитиране.

Изработването на констативни нотариални актове за всички обекти на основното и допълващо застрояване след въвеждане на експлоатация на сградите и комплексите от сгради (подобно на актовете на ЖСК) ще доведе до публичност на точните застроени площи на самостоятелните обекти, на разпределението на помещенията в тях, принадлежащите им идеални части от общите части и др. параметри. Пълната липса на информация в книгите за вписвания и информационната система, която я обслужва, структурирана със съдържанието за част „А“ на имота по чл. 60 ЗКИР, може да се преодолее с издаването на констативни нотариални актове. Тези актове освен че ще са придружени с проверка на собствеността, ще отразяват и наличието на всякакви тежести.

Договорите за осъществяване на общ достъп по чл. 43, ал. 4 ЗУТ са предопределени да се сключват не между десетима съседи, практиката налага в тях да бъдат участници десетки, стотици собственици, съсобственици или притежатели на право на строеж.

В правната лексика понятията „лека“ и „по-тежка“ форма трябва да бъдат заменени със „сигурна нотариална форма“ и „по-сигурна нотариална форма“ с оглед не само проверката на собствеността, идентичността на обектите, но и със сложността на извършваните справки при липсата на имотен регистър.

Димитър ТАНЕВ, нотариус
___
1 Решение № 122 от 03.12.2020 г. по гр. д. № 3549/2019 г. на ВКС.
2 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis -Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâti – Article 3, Article 4.
3 Решение № 1708 от 04.10.1995 г. по гр. д. № 1928/1994 г., IV г. о. на ВС.
4 Сталев, Ж. Нотариалният акт, 1943.
5 Тълкувателно Решение № 119 от 07.09.1964 г. по гр. д. № 103/1964 г., ОСГК на ВС.
6 Решение № 47 от 27.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7403/2013 г., II г. о., ГК.
7 Маринова, Б. Недействителност на решенията на общото събрание на етажната собственост в правната доктрина и съдебната практика. – В: Собственост и право, 2017, № 2.
8 Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Обща част. Дял ІІ. С., 2001, с. 203.
9 Решение № – 672-68- III отд. на ВС, Спр. 1968, бр. 6, с. 25.
10 Венедиков, П. Ново вещно право. София: Сиби, 1995, с. 139.
11 Решение № 89 от 17.06.2014 г. по гр. д. № 764/2014 г., ГК, ІІ г. о. на ВКС.