ДОКЛАД НА НАЦИОНАЛЕН ПРИСЪСТВЕН СЕМИНАР И УЕБИНАР
ОРГАНИЗИРАН ОТ ИК “ТРУД И ПРАВО”-23-24 октомври 2025 г.
ПРАКТИЧЕСКИ ВЪПРОСИ НА ПРАВОПРИЛАГАНЕТО, СВЪРЗАНИ С ИПОТЕКИТЕ.СЪДЪРЖАНИЕ НА ИПОТЕЧНОТО ПРАВО. ВПИСВАНЕ, ПОГАСЯВАНЕ И ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА.НИЩОЖНОСТ НА ИПОТЕКАТА. ИПОТЕКАТА-АВТЕНТИЧЕН АКТ, ИЗДАДЕН ОТ НОТАРИУСА. ЕЛЕКТРОНИЗАЦИЯ НА ИПОТЕКИТЕ.
ИСТОРИЯ
Терминът “ипотека” произхожда от Древна Гърция и институтът на ипотеката е въведен от архонт Солон през V| ( шести) век пр.н.е. от архонт Солон. Първоначално в Атина личността на длъжника е служила като обезпечение на различните видове задължения и длъжникът е бил изправен пред робство,ако не е платил. През 594 г.пр.н.е.Солон,за да прехвърли личната отговорност върху имуществото,предлага да се издигне стълб върху имота на длъжника с надпис в който се посочва,че земята служи като обезпечение за вземания до определена сума.Този стълб е наречен “ипотека”. С течение на времето думата започва да се използва за обозначаване на обезпечение.
Римляните продължили традицията.Те изобретили “менсария”- от латинската дума mensa, която означава банка.Тези институции отпускали пари назаем,начислявали лихва и обезпечавали земя или движимо имущество.
Древната ипотечна система се разпада с Римската империя, но идеята остава устойчива. Кредитирането, обезпечено с недвижими имоти, под една или друга форма, е било често срещано през Средновековието, но едва през 18-ти век практиката става широко разпространена и организирана. Движещите сили зад този прогрес са лихварите, а по-късно и банките, които започват да приемат недвижими имоти като обезпечение. В края на 18-ти век държавата поема регулирането на ипотечната индустрия. Така в германските княжества и Австрия са създадени ипотечни книги – единен регистър, който регистрира всички земи, обременени с ипотеки. Във Франция само една специализирана банка, Credit Foncier de France (Френски земеделски кредит), е имала право да извършва ипотечни сделки.Първия законодателен акт във Франция регулиращ ипотеките е Закон за транскрипция на ипотеките приет на 23 март 1855 година.
Германската ипотечна система, освен в Германия и Австрия, все още е в сила във Франция, Полша, Чехия, Словакия и Унгария. Всъщност повечето континентални европейски страни са я възприели под една или друга форма.
В началото на 20-ти век Съединените щати активно развиват дългосрочното кредитиране. Концепцията за американска ипотека се появява по време на Голямата депресия, когато президентът Рузвелт прилага икономически реформи.
Създадена е Федералната жилищна администрация, която установява нови правила за ипотеките: първоначалните вноски са значително намалени, а на банките е дадено правото да емитират обезпечени с ипотека ценни книжа и да ги продават на инвеститори.
Това разделяне на ипотеката и обезпечението прави ипотеките ликвидна стока, подобна на акциите и облигациите. Освен това е въведено задължително ипотечно застраховане. Банките вече могат да се тревожат по-малко за неизпълнение на задължения, тъй като прехвърлят дълга на застрахователни компании. В резултат на това условията по заемите се подобряват и броят на клиентите се увеличава.
През 1938 г. в Съединените щати е създадена Федералната асоциация за жилищни заеми (FHA), често наричана „Фани Мей“. Тя купува застраховани заеми и ги продава на инвеститори. Взаимодействието между банките и инвеститорите става по-лесно и държавата започва да контролира цялата кредитна система на страната.
През 1954 г. Fannie Mae е приватизирана и скоро правителството ѝ дава разрешение да закупува ипотеки, които не са гарантирани от правителството, а са застраховани от частни застрахователни компании. Freddie Mac, Федералната корпорация за жилищни ипотеки, също играе подобна роля.
Законът за спешно жилищно финансиране от 1970 г. създава Федералната корпорация за жилищни ипотеки (FHLMC) или „Фреди Мак“. Той разширява вторичния пазар на ипотеки чрез закупуване на ипотеки от по-малки спестовни и кредитни (S&L) асоциации. Освен това, законът позволява както на Фани Мей, така и на Фреди Мак за първи път да купуват и продават ипотеки, които не са обезпечени от правителството.
Основният източник на банково финансиране в тази система са инвеститорите, които купуват ценни книжа, считани за сигурни, обезпечени с недвижими имоти. Благодарение на тази система банките могат да предлагат ипотеки с минимални първоначални вноски – или дори без никаква първоначална вноска.
Към септември 2025 г. 70% от ипотеките в САЩ се финансират чрез обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS), емитирани от Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. Тези агенции купуват ипотеки от банки, обединяват ги и емитират обезпечени с тях ценни книжа, продавайки ги на инвеститори. Това създава постоянен поток от ликвидност и подкрепя емитирането на нови заеми.
В България тази така важна част от гражданското право е уредена за първи път с приемането на Закона за привилегиите и ипотеките от 26 януари 1908 г.Младата българска държава приема един модерен за времето си закон с който се дава гласност,публичност на ипотеките.Юридическата общност възкликва -“ У нас няма вече тайни ипотеки.Всички ипотеки ,законни и договорни са публични и подлежат на вписване”-Д-р Добри Минков,”60 години българско правосъдие”,Развитие и характер на законодателството в България. Българската ипотечна система въвежда два принципа на ипотечната система които са в сила и днес, а именно- публичност и специалност .Закона за привилегиите и ипотеките е заимстван от италианския граждански кодекс Codice Civile,чийто образец е френския Наполеонов кодекс Code Civil.
Наполеон е казал ”Ватерло ще заличи спомена на толкова победи,но онова което нищо не може да заличи,онова което вечно ще живее,е моят Code Civil.”
Закона за привилегиите и ипотеките (отменен 16 декември 1951 г. с приемането на Закона за собствеността) регламентира изрично ипотеката в чл.23 като вещно право-“Чл. 23. Ипотеката е вещно право, което е установено върху недвижими имущества на длъжника или на трето лице, в полза на кредитора, за да се обезпечи с тези имущества изпълнението на едно задължение.
Тя е неделима и съществува изцяло върху всичките подчинени на нея имущества, върху всяко едно от тях и върху всяка част от тези имущества.
Тя е привързана на имуществата и ги следва, в чиито ръце и да преминат.”
Всъщност българския законодател възпроизвежда почти буквално чл.2114 от френския Граждански кодекс.-
“Ипотеката е вещно право върху недвижим имот, прехвърлен за изпълнение на задължение.По своята същност тя е неделима и съществува изцяло върху всички прехвърлени недвижими имоти, върху всяка една част от тези недвижими имоти.
Тя остава при тях, независимо от собствеността им.”
СЪДЪРЖАНИЕ НА ИПОТЕЧНОТО ПРАВО
В съвременното българско законодателство отсъства легално определение на ипотеката. Константната съдебна практика приема,че тя е вещно право и че има акцесорен и специален характер, че е едно неделимо право. Неделимостта на ипотечното право,а именно,че всяка част от вземането е обезпечена с ипотеката и придобиването на собствеността от различни лица на разделени легално части от вещта не я погасява идват да подскажат,че е обременено правото,а не вещта. Петко Венедиков казва”…като изхождаме от определението на вещното право,възприето от господстващото мнение( “право което дава непосредствена власт върху една телесна вещ”),ипотеката не попада под определението вещно право…Ипотекарния кредитор нито има право да използва имота,нито по начало,може да пречи на когото и да е да го използва.Удовлетворението на ипотекарния кредитор се постига чрез принудителна продан на имота.”-П.Вендиков,” Система на българското вещно право”.
Според професор Александър Кожухаров -“Ипотеката е вещно и неделимо право,което обременява определен недвижим имот на длъжника или на трето лице за обезпечение на определено вземане така,че кредиторът може да го брани в чиито ръце и да се намира той,за да се удовлетвори от цената му по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник или на собственка на вещта.”-“Облигационно право,Общо учение за облигационното отношение.
Определянето на характера на ипотечното право е съотносимо към възможността за подновяване на ипотеката след изтичане на срока в който действието на вписването се прекратява.Факт е,че ипотеката е и преобразуващо ,потестативно право освен безспорно абсолютния и характер ,макар и сведен до противопоставимост по отношение на третите лица.Абсолютността на ипотечното право за разлика от вещните права които по начало са numerus clausus се свежда не от въздържане действия върху вещта,а във възможността на ипотекарния кредитор да иска абсолютно от всеки да удовлетвори вземането си от цената на ипотекирания имот.Макар и Петко Венедиков да приема ,че “ипотеката е вещно право от втора степен,учредено върху самото право на собственост,а не върху самата вещ” то това ипотечно право “следвайки” вещното право следва и вещта.
ВПИСВАНЕ НА ИПОТЕКАТА
Вписването на ипотеката за разлика от вписването на другите актове ,освен че има оповестително-защитно действие и създава противопоставимост, представлява и самостоятелен стадий от самото нейно учредяване,момент на възникване на ипотечното право.
Съгласно –РЕШЕНИЕ № 39 ОТ 08.03.2007 Г. ПО Т. Д. № 514/2006 Г., I Т. О. НА ВКС-
“Вписването на ипотеката е само един от елементите от фактическия състав по учредяването на ипотеката. То е различен юридически акт от самата ипотека и съответно основанията за недействителност на ипотеката, на учредяването на ипотеката като цяло и на вписването на ипотеката, са различни. Производството по вписване е строго формално и се извършва при спазване на императивните правила на пв и чл. 531 и сл. ГПК. Започва с писмена молба на заинтересованото лице, законната ипотека се вписва като молбата за нея се подрежда в актовите книги по чл. 33, б. “г” пв и се отразява по партида на собственика, в чиято тежест тя се учредява. Самото вписване като охранителен акт може да е засегнато от порок, и тъй като вписването пази права, с нормите на чл. 88 и чл. 90 ЗКИР / независимо, че в страната не е въведен все още имотен регистър в останалата си част зкир действа/ законодателят е предвидил защита от вписване, което е недопустимо или нищожно.”
Вписванията на ипотеките се извършват на основание чл.112 от Закона за собствеността,като чл.113 от същия закон изрично урежда непротивопоставимостта на невписаните актове. Ипотеката е едно изключение по отношение на тези други актове с факта,че конститутивния и момент възниква при вписване на ипотечния акт,а не при извършването му. Нотариусът е длъжен преди съставянето на нотариалния акт да провери,че документът за собственост на ипотекарния длъжник е вписан- чл.586,ал.4 ГПК.Действително невписването на легитимиращия документ не е основание за нищожност на нотариалния акт като нотариално производство ,но с оглед задължението си да опазва правата и интересите на страните съгласно чл.25 ЗННД той трябва добросъвестно да го следи.
Системата на вписванията в отделните държави е съотносима изцяло към материално-правните уредби, традиции при прехвърляне на правото на собственост и ограничени вещни права, както и доказателствената тежест на подлежащите на вписване актове и наличието или липсата при тях на конститутивно действие. В Европа има две основни системи за вписване консесуална и система за регистрация. При консесуалната система собствеността се прехвърля при подписване на договора, а при другата в момента на вписване в поземлените регистри и при нея действа правилото: без регистриране, няма собственост. ЗКИР определя, че в България вписванията се извършват по персонална система за вписванията,но това определение е твърде архаично.Делението на персонални и реални системи на вписванията до момента когато всички европейски държави започват да изработват имотни партиди,картотеки на самостоятелните недвижими имоти.
Вписването като процедура се регламентира за първи път у нас със Закона за привилегиите и ипотеките (1908 г.). Изменението на Закона за нотариусите и околийските съдии, които извършват нотариални дела (чл. 34) за първи път въвежда задължителност и непрекъснатост на вписването. Принципът за непрекъснатост на вписването, възприет в чл. 586,ал.4 ГПК , е бил уреден в ЗНОСИНД (чл. 34, ал. 3) по следния начин: “Когато актът, който установява правата на отчуждителя, подлежи на вписване, а пък не е бил вписан, нотариусът не извършва искания нов акт, докато първият не бъде вписан.”
ЗПИ е заимстван от италианския граждански законник, с изключение на първите шест члена (отделение “За прехвърляне на вещните права”), реципирани от белгийския Закон за привилегиите и ипотеките, които обаче търпят впоследствие сериозни промени през 1927 г. Технологично вписването е уредено в чл. 105-119 ЗПИ, като основните книги и регистри се водят и сега съгласно ПВ . ЗПИ регламентира входящия регистър, книгите, в които се подреждат вписаните актове, ипотеки, възбрани, а след 1927 г. се въвежда и азбучният регистър и регистърът за справки. Книгите и регистрите са заимствани почти напълно от френската консесуална система на вписване, уредена със закон още от 1855 г., където също вписването на актовете се отразява в хронологична последователност във входящ регистър, има азбучен указател и книги с екземпляри от актовете.
Видно от нормата на чл.166,ал.1 ЗЗД ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър. В страната ни обаче няма имотен регистър,няма дори и подготовка,дейности по създаването му. Производството по създаване на имотен регистър се открива със заповед на министъра на правосъдието по чл.70,ал.1 ЗКИР и приключва с въвеждането му с заповед на същия министър издадена на основание чл.73, ал.ЗКИР. До момента няма издадени такива заповеди,но чл.74 ЗКИР предвижда до въвеждането на имотния регистър вписванията да се извършват по досегашния ред,а именно по реда на действащия Правилник за вписванията.
В този смисъл е и следното решение на ВКС-РЕШЕНИЕ № 174 ОТ 23.10.2018 Г. ПО Т. Д. № 2675/2017 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС:
“Обстоятелството, че ипотечният акт е вписан по поименна партида на учредителя на ипотеката по правилата на правилника за вписванията и не е вписан по имотна партида на имота при все още неоткрито и неосъществено производство на създаване и въвеждане на имотен регистър съгласно чл. 70 ЗКИР, не представлява недостатък на вписването.
Към него, мотиви: Изводът, че договорът за учредяване на ипотеката не е следвало да бъде вписан по персоналната партида на собственика на терена, а по партидата на имота също е неправилен, тъй като имотен регистър за територията на съдебния район не е бил създаден. При това положение вписването се извършва по реда на Правилника за вписванията. Това е така защото разпоредбите на специалния ЗКИР изключват общия закон, конкретно разпоредбата на чл. 166, ал. 1ЗЗД.В случая по персоналната партида на продавача договорът за учредяване на ипотека е посочен като вписан. Тази информация предоставя възможност за извършване на справка за наличните тежести и осигурява в достатъчна степен защитата на приобретателите на самостоятелни обекти в новопостроената сграда. Договорната ипотека е противопоставима на всеки следващ приобретател на самостоятелен обект в постройката. Липсата на имотни партиди и по настоящем сочи на необходимост приобретателят да извърши детайлна справка за състоянието на имота по личната партида на продавача.”
Правилникът за вписванията определя следна процедура за вписване на един ипотечен акт:-Вписването на ипотеката представлява самостоятелно нотариално производство видно от разпоредбата на чл.569,т.5 ГПК. Както всяко нотариално производство то започва с писмена молба в случая от нотариуса съгласно разпоредбата на чл.8,ал.1 от Правилника за вписванията.Подаването на писмената молба се извършва във времевия отрязък след като ипотечния акт е съставен и преди той да е вписан,поради това обстоятелство тя не следва да бъде като елемент на фактическия състав по вписването на ипотеката.Разпореждането на съдията по вписванията е именно началния момент от който стартира вписването на ипотечния акт. Правилника за вписванията изрично визира,че вписването на акта се извършва след разпореждането на съдията по вписванията и след записване на акта в предназначения за това входящ регистър( чл.9,ал.1 ПВ). Върху самия акт се нанася номерът,под който е записан в регистъра,датата,както и томът и страницата на партидната книга,в която е нанесено вписването. В службите по вписванията,където има въведен програмен продукт за водене на помощни партиди на имоти в подлежащия за вписване акт се записва и номерът на съответната помощна партида. Помощните партиди следва да се изготвят въз основа на съществуващите персонални партиди с наличните данни от вписания акт и данните предоставени от АГКК.Правилника за вписвания предвижда когато недвижимия имот се намира в район с одобрена кадастрална карта,описанията в подлежащите на вписване актове да се извършват съгласно приложените към акта кадастрални скици и схеми.Всъщност това изискване на ПВ следва от нормата на чл.49б ЗКИР.
Не бива да се надценява значението на данните от кадастралната карта която е призвана да има чисто информационно значение по отношение на данните за собствеността и границите на поземлените имоти който съгласно дефиницията на чл.24,ал.2 ЗКИР е “ част от земната повърхност с граници съобразно правото на собственост”.
“Одобрените по реда на ЗКИР кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие. От тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите. За отразените данни за имотите в кадастралната карта законодателят е създал в чл. 2, ал. 5 ЗКИР оборима презумпция за вярност, но неправилното отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или погасяване на правото. Що се отнася до данните за носителите на вещни права, записани в кадастралния регистър, тази презумпция съществува доколкото следва да бъде зачетен легитимиращият ефект на акта за собственост. Отсъствието или наличието на запис или записи в кадастралния регистър не може да има доказателствено значение или легитимиращ ефект, по-големи от тези на актовете за собственост.”ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 8 ОТ 23.02.2016 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 8/2014 Г., ОСГК НА ВКС
Промените във вещноправния статут на имотите се извършват извън кадастралната карта с промените на регулационния статут на имотите с конститутивното действие на съдебни решения,нотариални актове,договори сключени по реда на ЗДС,ЗобС,ЗСПЗЗ и др. Факт е, че кадастралните скици например не отразяват,обезпокоително често регулационните промени,разделянето и обединяването на УПИ където границите на правото на собственост са не поставените на терена трайно или нетрайно материализираните огради а влезлите в сила съобразно подробноустройствените планове регулационни линии. За ипотечния акт както и за всеки друг подлежащ на вписване акт е изключително важно поземлените имоти под страх от недействителност с оглед изискването за тъждество на имота по, чл.170 ЗЗД да са отразени вярно съобразно легитимиращите документи.Отразяването в ипотечния акт формално само на описание на имота по кадастрална карта и схема без идентичност с документите за собственост може да доведе до липсата на ипотечно право.
Помощните партиди би трябвало да следват структурата на имотните партиди по ЗКИР и да се състоят от пет части А,Б,В,ГД,за да се извършват достоверни справки по тях и да служат като средство за “последващото изготвяне на имотни партиди” съгласно изискването на чл.65,ал.4 ЗКИР. За съжаление съдържанието на сега действащите помощни имотни партиди е определено фриволно от анонимния автор на програмния продукт ИКАР и сериозно осуетяват тъй важната за вписването на ипотечния акт достоверна справка.
Вписването на договорните и законни ипотеки се извършва чрез последователното им записване по реда на постъпването във входящия регистър. Входящия регистър е именно тази книга която дава противопоставимост на вписаните актове тъй като в него записването е хронологично. Наименованието книга разбира се е условно, то следва от възприетите наименования в чл.576,буква “б” и чл.33 от Правилника за вписванията. Сега входящия регистър се води на електронен носител и трябва да бъде разпечатван всеки ден, като се подписва от съдията по вписване.
След нанасяне на акта във входящия регистър ,автентичните екземпляри от договорната и законна ипотека се подреждат съответно в книгите за договорни и законни ипотеки.На практика правилата на програмния продукт ИКАР,ползван от Агенцията по вписвания са въвели правилото записите по вписаните актове включително и ипотеките да се извършват по името на молителя искаш вписването,който е съответния нотариус.Във входящия регистър сега се записват не страните по акта,а молителя.
След записване във входящия регистър следва да се отрази в партидната книга по чл.36 от Правилника за вписванията под името на всеки собственик акта в който той фигурира и томът където е подреден автентичния хартиен екземпляр от този акт.Записите за всеки собственик образуват тъй наречените персонални партиди.Трябва да се отбележи тази особеност на вписването в България която е от съществено значение за всички видове ипотеки.Ипотеките се налагат върху имот,но се вписват по лице поради липсата на имотен регистър.
СПРАВКИ ПО НОТАРИАЛНИТЕ КНИГИ
Справката по книгите на службите по вписвания е не само техническо действие ,а и отделно самостоятелно нотариално производство регламентирано в чл.576,т.6. За да бъде започнато това производство трябва да има молител,включително и когато се извършва от нотариус.Действащия ГПК предвижда,че всички нотариални производства влючително и справката започват с молба която съгласно чл.571 ГПК следва да е устна. Правилника за вписванията дава един ред за извършване на справката в чл.39, а именно, че първо се намира в азбучния указател името на лицето след това в партидната, поименна книга следва да се узнае какви вписани актове има за него и съответно освен тези номера на актове се информират и за номерата на помощните партиди за имотите и описанието в тях. Съгласно ал.2 на чл.39 от ПВ справките по имот имат само помощен характер,нямат конститутивен характер и служат единствено да се установи описанието на имота.
Важно е всеки който извършва справки да е запознат с тази процедура защото тъй наречените помощни партиди съдържат описания на имота съобразно представен на момента акт подлежащ на вписване. Всеки имот може да се променя,макар и не така динамично.Така например поземлените имот попадайки в обхвата на подробно устройствен план променят не само своите номера,но и други свои характеристики,площ, граници. Поземлените имоти могат да се разделят или обединяват по силата на закона или вследствие на договарянето. За да се установи идентичност на имота предложен за обезпечние за ипотека – справката по записите в помощните партиди следва да се прави по различни описания,а не само по актуалната влязлата в сила кадастрална карта.Описанията служещи за критерии на справката трябва да са по всички описания от представените легитимиращи документи ,които са и вписани актове.
Отделен е въпросът доколко е достоверна справка издавана по реда на чл.44 от Правилника за вписванията от АВ. Издаването на удостоверения за тежести по чл.569,т.7 ГПК е не само техническа дейност,но и отделно нотариално производство предхождащо и приключващо вписването на ипотеките. В настоящия момент и писмените и устните справки извършвани от АВ са съобразно заложената база данни в програмния продукт ИКАР. Данните за описанието на имотите по помощните партиди се вземат основно от ИКАР. При сканирането обаче на вписаните актове които дават информацията ,не е спазена процедурата на чл.30 от Закона за електронното управление,а именно – “пълното и точно съответствие на снетия електронен образ със снемания документ” да е удостоверено с електронен подпис от служителя,извършил снемането.Поради тази неприятна даденост при искането на каквито и да е справки за имот те следва да се извършват на базата на оригинален нотариален акт или препис издаден от АВ където копието на документа е снето не от програмния продукт,а от книжния топ където е подреден екземпляр от акта.
Всяко удостоверение за вписване,отбелязване и заличаване е писмен акт,официален свидетелстващ документ на едно завършило нотариално производство по чл.569,т.7 ГПК и за да има качеството достоверност то трябва да отговаря на изискванията на чл.179 ГПК. Съгласно този текст от гражданскопроцесуалния кодекс- само документите издадени по установените форма и ред от определено длъжностно лице могат да служат за годно доказателство за извършените от него действия.На практика писмени справки от АВ които не са придружени от заверени преписи от всички съдържащи се удостоверението за тежести вписани актове отнасящи се за определено лице или имот са не само недостоверно ,но и негодно доказателство.
Доколко са недостоверни справки извършвани само по програмния продукт ИКАР следва да се посочи наличието във всяка справка за номер от някакъв двойно-входящ регистър-
Сега извършваните справки чрез отдалечен достъп по чл. 43, ал. 2 ПВ дават информация за номер от входящия регистър и номер от някакъв двойно входящ регистър. ПВ регламентира единствено обстоятелството, че подлежащите на вписване актове се записват незабавно във входящия регистър, а двойно входящ регистър не съществува.
Двойно входящ регистър е съществувал в първия ПВ, обнародван с Указ № 160 от 19.07.1927 г. на цар Борис III, в чл. 2, ал. 3 (отм.) – „Освен тези книги нотариусът води: входящ регистър в два екземпляра, партидна книга, азбучен указател и регистър за справките.“ и вторият ПВ от 10.03.1949 г., в чл. 56, ал. 1 (отм.) – „Нотариусът, записва така представените книжа в двойния входящ регистър и отбелязва накратко съществените условия съдържащи се в тях, в предназначената за това графа от страна на вписания акт или документ и се подписва, като поставя дата.“. Тези два правилника за вписванията са актове по прилагане на Закона за привилегиите и ипотеките (отм.) и регистъра е двойно входящ, защото съгласно чл. 106, ал. 2 – „Входящият регистър се държи в два екземпляра – единият от които, тридесет дни след приключването му, се изпраща в архивата на областния съд в друго съдебно окръжие от онова, в което се намира нотариусът.“
Сега действащият ПВ е издаден на основание чл. 116 от Закона за собствеността (ЗС) и подробностите относно начина на вписването се уреждат в ПВ. Извън ПВ е имало няколко организационни правилника, които касаят деловодството на нотариалните служби. Първият е Правилник за организацията на работата на съдебните учреждения от 1958 г. (ПОРСУ – отм.), съгласно чл. 152 от който –
„В нотариата се водят следните книги: а) входящ и изходящ регистър;“. Вторият е Правилник за организацията на работата на районните, окръжните и военните съдилища от 15.11.1977 г., който не предвижда друг регистър, освен входящия. След него Наредба № 28 за функциите на служителите в помощните звена и канцелариите на районните, окръжните, военните и апелативните съдилища от 31.03.1995 г. (отм.) – в чл. 113 предвижда двойно входящ регистър, но не е регламентирано каква е двойната регистрация по него. След нея е Правилникът за съдебната администрация в районните, окръжните, административните, военните и апелативните съдилища от 28.11.2004 г. (отм.), като в него в чл. 106, ал. 1, т. 3 е предвидено разпечатването на хартиен носител в края на всеки работен ден на двойно входящия регистър и явно правилника има предвид входящия регистър по ПВ.
Справките за договорни и законни ипотеки се отразяват в партидната книга в партидата на лицето където е отразен ипотечния акт ,но не се пренасят “автоматично” в паридата на евентуален приобретател за да възпроизведат факта,че ипотеката “ следва “ имота.-
“Производството за вписване е строго формално и се извършва по императивните правила на Правилника по вписванията. Нашето право е възприело и все още действа персоналната система – вписването на подлежащите на вписване правни действия се извършва по партидата на отчуждителя, респективно на собственика, който ипотекира имота си. Ипотеката се вписва, като нотариалния актт за договорна ипотека, или молбата за вписване на законна ипотека се подреждат в актовите книги съответно по чл. 33, б. „в” /първите/ и чл. 33 б. „г” ПВ /вторите/. Спазването реда на извършване на вписването се определят от реда на постъпването и подреждането им във входящия регистър – чл. 34 ПВ. Той определя и томът и страницата, по които се подреждат актовете по реда на постъпването и според вида на акта, който се вписва– чл. 15, във вр. с чл. 9 ПВ. Тъй като вписването се извършва по персоналната система, за всяко лице е открита партида с отделен номер в партидната книга по чл. 36 ПВ. По партидата на всеки се записват извършените вписвания, отбелязвания и заличавания за него и томът и страницата, в който е подреден вписаният акт. Когато се изчерпа мястото по съответната партида, се отваря нова / с нов номер/ като се прави връзка между двете. Ипотеката се отразява по партидата на собственика, който я е учредил. Правилникът за вписванията не урежда процедура за отбелязване на вписаната ипотека при последващите разпореждания с имота по партидите на прехвърлителите и на новите собственици, тъй като по силата на закона, ипотеката следва имота и е тежест върху него – кредиторът, чието вземане е обезпечено може да се удовлетвори предпочитително независимо в чия собственост се намира имота – чл. 173, ал.1 ЗЗД. При последващи прехвърляния, ипотеката не се отбелязва по партидите на прехвърлителите. Справка за това дали имота, с който се разпорежда лицето е ипотекиран се извършва чрез проследяване на прехвърлянията назад във времето и проверка по партидата на всеки прехвърлител.”- РЕШЕНИЕ № 75 София, 12.05.2016 година Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение
ДОГОВОРНА ИПОТЕКА
Договорната ипотека представлява договор сключен между кредитор и длъжник който до въвеждането на имотния регистър се вписва във входящия регистър и другите нотариални книги.Договорът за ипотека е формален договор и следва да бъде сключен във формата на нотариален акт.Свободата на договаряне при договорната ипотека е ограничена с оглед предопределеното съдържание на ипотечния договор визирано в чл.167 ЗЗД. Ипотечният договор трябва да съдържа :трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тия лица е юридическо лице – точното му наименование; имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично.От своя страна ГПК въвежда допълни елементи в съдържанието на всеки нотариален акт, включително и този за ипотека,като датата,единния граждански номер на лицата, които участват в производството, описание на документа за самоличност,кратко описание на документите удостоверяващи правото на собственост и изпълнението на особените изисквания на закона.
Нотариусът установява в нотариалното производство процесуалната правоспособност на страните,наличието на представителна власт,когато е налице и дееспособността на участниците в производството.Участниците в нотариалното производство по сключване на договорна ипотека са винаги физически лица,за които нотариусът трябва да установи,че са дееспособни и могат да участват в тази охранителна съдебна процедура.Юридическите лица придобиват едновременно правоспособност и дееспособност и с факта на прекратяването им тя изчезва.Нотариусът следва служебно да установи,че юридическото лице не е прекратено към момента на извършване на нотариалното действие,съобразно представените му документи от страните или от справка в търговския регистър относно обявените,подлежащи на вписване обстоятелства.
Представените пълномощни пред нотариуса трябва да са с оглед обхвата на представителната власт,специални пълномощни.Според проф.Витали Таджер “Специално е упълномощаването,което предвижда извършването на определен вид правни действия в определена област или за определени правни действия.”-Гражданско право на НРБ,Обща част,стр.336.Актуалната съдебна практика също налага извода,че представените пълномощни за сключване на ипотека трябва да са специални и да инкорпорират основните елементи на кредитния договор или да предоставят власт упълномощения да определя сам тези елементи.
Ипотеката е вид обезпечение на вземане, което обременява определен недвижим имот на длъжника и дава право на кредитора да се удовлетвори от цената му по предпочитание независимо от това кой е негов собственик. Именно с оглед така очертаните последици, законодателят е предвидил специални разпоредби относно формата и съдържанието на договора за ипотека. Съгласно чл. 167, ал. 1 ззд той се сключва с нотариален акт, като в, ал. 2 са описани задължителните му елементи. Изискването за нотариална форма за действителност на ипотечния договор, обуславя и формата на упълномощаването, а установеното задължително съдържание на договора, предопределя необходимостта в пълномощното, с което се предоставя власт за сключване на подобен договор да е със същото съдържание. Упълномощаването в този случай следва да покрива всички елементи на договора за ипотека – описание на имота, обезпеченото вземане, падежът, размерът на лихвите. Идеята за завишените изисквания към форма за действителност на пълномощното / установена с чл. 37, ал. 2, във вр. Чл. 18 ззд/ се потвърждава от законодателя с изменението на редакцията на нормата с дв бр. 59/20.07.2007 г., след която дата се изисква нотариално удостоверяване не само на подписа на упълномощителя, но и на съдържанието на пълномощното, които при това следва да са извършени едновременно. Нотариусът е длъжен да удостовери не само самоличността и дееспособността на упълномощителя, но и неговата действителна воля и доколко тя правилно е отразена в представениядокумент /успоредно с разясняване на правното действие на съответната сделка и неговите последици/.
РЕШЕНИЕ № 46 ОТ 29.05.2017 Г. ПО ГР. Д. № 4655/2015 Г., Г. К., ІІІ Г. О на ВКС
“Изявленията на ищцата в даденото от нея пълномощно имат значение само на принципно нейно съгласие за обезпечаване на задължения по сключени в полза на М. договори за заем или кредит. Но с оглед разпоредбите на чл. 167, чл. 170 и чл. 39, ал. 1 от ЗЗД то не е достатъчно за валидността на упълномощаването. За това е необходимо изявленията да конкретизират /или да са определяеми относно/ съществените условия по договора за ипотека – имотът, върху който тя се учредява, обезпеченото вземане, падежът му, размерът на лихвите. Не представлява изявление в този смисъл писмената декларация на ищцата върху сключения между ответниците на 21.ХІ.2006 г. договор за заем, че е запозната с този договор и че приема условията му. Тя не е страна по този договор и приемането на условията по него не я обвързва. Но същественото в случая е, че това нейно изявление въобще не съдържа /не касае/ съгласието й за обезпечаване именно на вземането по този договор, което не може да се предполага, а трябва да е ясно изразено с оглед разпоредбите на чл. 167 и чл. 170 от ЗЗД. Т. изявление не може да се приеме и като допълнително /за конкретизиране на първото/ упълномощаване за сключване на договора за ипотека, тъй като по силата на чл. 37 от ЗЗД то следва да е, а не е с нотариална заверка на подписите, а и в договора за заем няма посочване с кой и чий имот вземането по него ще се обезпечи.”
РЕШЕНИЕ № 106 ОТ 10.07.2017 Г. ПО ГР. Д. № 3955/2016 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС
Компетентен да извърши нотариалния акт за договорна ипотека е нотариус или помощник – нотариус по заместване с придобита правоспособност съобразно чл.46 ЗННД. Регистъра на Нотариалната камара който е публичен дава единствено достоверна информация за срока на действие на помощник-нотариусите по заместване и за правоспособността на самия нотариус.
Местната компетентност на нотариуса се разпростира до извършване на всякакви нотариални действия ,но само в съответния съдебен район и относно имоти чието местонахождение е също в този район.Районът на действие на нотариусът съвпада с района на действие на съответния Районен съд.
Подлежащите на вписване актове, каквито са и договорните и законни ипотеки могат да се извършват само в канцеларията на нотариуса в работно време – чл.573, ал.2 ГПК.
Интересен е въпросът с отсъствието на нотариуса от мястото за извършване на нотариалните действия което е не района,а канцеларията на нотариуса с оглед активиране правоспособността за заместване на помощник-нотариуса по заместване.Имаше различни тълкувания които се разрешиха еднозначно от съда ,че отсъствието на нотариуса по смисъла на чл.46,ал.1 ЗННД е от кантората,а не от района на действие.Същевременно нотариусът не е длъжен да обосновава причините си за отсъствие от кантората.
„Тъй като разпоредбата на чл. 46, ал. 1 ЗННД не е дефинирала понятието „отсъствие” с времеви ограничения или особени причини, следва да се приеме с оглед изискванията за непрекъснатост на работата на нотариалната кантора всяко състояние, в което нотариусът е извън нотариалната си кантора, независимо за какъв период от време, към момента на изповядване на сделката” (В тази насока Решение № 54/08.04.***г. по в.гр. д. № **/*12 г. на Варненски апелативен съд, Определение. № 1*0/28.Ю.***г. по гр.д. № 4427/***г. на ВКС, IVг.о. и Решение № 70/30.06*15 г. по гр.д. № *3/***г. на ВКС, II г.о. „Без значение е по какви причини е отсъствал нотариусът и за колко време, безспорно същият не е бил в нотариалната кантора към момента на изповядване на сделката, поради което помощник-нотариусът е упражнил правомощията си по чл. 46, ал. 1 ЗННД.” – Решение №175 от 30.10.2015 г. по търг. д. № 9/2014 г на ОС-Добрич.
Законосъобразност на нотариалните удостоверявания –чл. 574 ГПК
Противоречието на нотариалните удостоверявания със закона е в границите на нотариалната процедура по глава 54 от ГПК. Нотариусът не упражнява някакъв общ надзор за законност, а следи за законността в рамките на представената му удостоверителна компетентност. Нотариусът е длъжен да установява наличието на вещни права, притежавани от прехвърлителя при извършване на нотариален акт за договорна ипотека или изпълнението особените изисквания на закона при удостоверяване подписите на на молбата на кредитор за учредяване на законна ипотека. Проверката на собствеността се отнася не само до формалния набор от документи с доказателствена сила, но и до обследване на тяхното съдържание и конкретно значение, без които желаната сделката не би могла да бъде валидна. Разбира се, при това изследване на конструкцията на правото на собственост нотариусът може да взима под внимание само официални документи, представляващи писмени доказателства. Свидетели или декларация от физически лица имат значение в нотариалното производство единствено ако изрично са допустими от закона, както в случая от чл. 587, ал. 2 ГПК. Самите официални документи трябва да са издадени от длъжностните лица в кръга на службата им. Нотариусът е длъжен да провери дали е налице материална компетентност, за да приеме доказателствената сила на определен документ. Така например честа практика е общински органи да издават удостоверения, установяващи площи или съседи на един жилищен обект, без да има нормативно определена процедура за реда, по който те да извършват своята констатация. Формата, редът за издаването на документи, кръгът на службата са все предпоставки, които трябва да са писани, да съществува правна норма, за да е налице официален документ.
Незаконосъобразността на нотариалните действия следва да се различава от различните фактически грешки, обективирани в нотариалните удостоверявания.
Възможно е например в нотариалния акт да има техническа грешка относно идентификацията на имота, неговото индивидуализиране (площ, граници), но тези грешки не трябва да водят до липсата на предмет или наличието на невъзможен предмет на самата сделка. Грешка според мен при проверка на собствеността означава неправилно отразяване, оценяване на данните от представените документи и тя трябва да се различава от отразяването на данни, за които изобщо няма писмени доказателства. .Самата грешка трябва да е в непосредствена причинна връзка с невъзможността за сключване на определена сделка и настъпване на желаните от страните последици. За да се счете, че е налице противоправно поведение от нотариуса, например той трябва да посочи не отделни данни за имота, които са определяеми, а изобщо друг имот, независимо дали той принадлежи на отчуждителя, или не.
Незаконосъобразността на нотариалните действия не може да е абстрактна, тя винаги следва да се извежда от наличието на писана правна норма и несъобразяването й с нея. Нарушаването на „добрата практика”, като проверяването на автентичността на определени документи по телефона, не е незаконосъобразност и не води до нищожност на нотариалното удостоверяване. Опазването на правата и интересите на страните е дейност винаги свързана конкретно с изпълнението на законоустановени процедури или изрично възложените на нотариуса с писмен акт действия – чл. 22 ЗННД, във връзка с чл. 12 от Наредба № 32.
Част от изпълненията на особените изисквания на закона са извършваните от нотариуса справки.Нотариусът може да извършва по своя инициатива,независимо от желанието на страните или участващите в нотариалното производство лица при извършване на акт за договорна или законна ипотека всякакви справки и да изисква допълнителни документи. Това служебно начало в дейността на нотариуса,а именно да изисква непосочени от страните документи или да изяснява непосочени от тях факти се извлича от разпоредбата на чл.533 ГПК,поради факта,че за нотариалните производства се прилагат и общите правила на охранителните производства в контекста на чл.530 ГПК.
Нотариусът е длъжен съобразно нормата на чл.25,ал.3 ЗННД да извърши справки в Националната база данни “Население”, поддържана от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, както и до Националния автоматизиран информационен фонд за българските лични документи – “Национален регистър на българските лични документи”.
ЗАКОННА ИПОТЕКА
Законната ипотека на основание чл.168 ЗЗД се учредява чрез вписване във входящия регистър на акта за отчуждението и делбата по молба на кредитора и подреждането му впоследствие в книгата за законните ипотеки.Съгласно чл.16,ал.2 от Правилника за вписванията при вписване на законна ипотека в полза на банка към молбата на кредитора се прилага договорът за банков кредит в оригинал или заверен препис.Едностранното волеизявление на кредитора представляващо упражняване на субективно преобразуващо право е актът който се подрежда,а не молбата.Едностранния характер на това право изключва съгласие на собственика на имота и длъжник по насрещната престация.
С оглед целта на учредяването на законната ипотека,а именно обезпечаване на вземанията на кредитора при разпореждане с право на собственост върху имот ,при липса на законово определение на термина “ отчуждаване” ,под отчуждаване,следва да се разбира всяко разпореждане с вещно право. Отчуждаване по смисъла на чл.168,ал.1,т.1 е както транслативно ,така и учредително правоприемство.Отчуждаване позволяващо на кредитора да учреди законна ипотека е както при сделка с която се прехвърля право на собственост,така и при сделка с която се учредява ограничено вещно право ( право на строеж ,право на ползване или сервитут) срещу насрещна престация изразяваща се в заплащане на парична сума.
“Предвид липсата на законова дефиниция на понятието “отчуждител” би могло да се помисли за едно широко приложение в хипотезата на чл.168,ал.1,т.1 ЗЗД.То би било в съответствие с правилата на тълкуването.”- проф.Методи Марков,”Ипотеката”.
Законна ипотека се учредява вследствие изрична законова разпоредба,като вземанията на кредиторите които разполагат с възможността да искат вписване на законна ипотека са изрично изброени.
Ипотеката в полза на съделителя на имот е право на независимо дали се касае за съдебна или доброволна ( договорна)делба стига вземането да е за допълване на дела.Не е възможно да се учреди законна ипотека за други вземания между съделителите,като за сметки,обезщетения в случаите на евикция.Ипотека в полза на съделителите или съделителя на неподеляемо жилище които не получават реална част е частен случай уреден в чл.349,ал 3 ГПК касаещ съдебната делба.
Закона за кредитните институции дава право на банката да учреди законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях които се придобиват изцяло или частично с банов кредит- чл.60 ЗКИ.Правото да се учреди законна ипотека е право само на банката кредитор а не и на трети лица суброгирали се в правата на взискателя.-
“Преобразуващото право на кредитора да иска вписване на законна ипотека за обезпечаване на вземанията си, е признато от закона само на определена категория кредитори, за охрана на техните интереси, поради което то не може да се извежда чрез разширително тълкуване от правата на третите лица, които са платили дълга и са се суброгирали в правата на взискателя. Вземанията, за които кредиторите разполагат с възможността да искат вписване на законна ипотека, са изброени изчерпателно по законодателен път, поради което обхвата им не може да се разширява чрез разширително тълкуване на съответните правни норми – вж. общата норма на чл. 168, ал. 1, т. 1 ЗЗД, както и на специалните – чл. 168, ал. 1, т. 2 ЗЗД, чл. 60, ал. 4 ЗКИ, възпроизвеждаща правилото на чл. 43 ЗБ, отм., чл. 23, ал. 1 ЗСПЗЗ и др.
Правото на банката-кредитор да учреди законна ипотека (вж. чл. 43 ЗБ, отм.) е предназначено да обезпечи вземането й по договора за банков кредит, съществен елемент на който е и заемната цел на договора. При суброгацията обезпечителното предназначение на законната ипотека на вземанията по договора със специалната заемна цел се загубва–ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 496 ОТ 06.10.2009 Г. ПО Ч. Т. Д. № 442/2009 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС”
Поставя се въпросът – може ли да се учреди законна ипотека върху целия имот, ако само част от него е закупена с кредитни средства?; При недействителност на договора за продажба на недвижим имот, поради необявен в нотариалния акт действителен размер на заплатената цена, учредената законна ипотека, основана на договора по този нотариален акт и на кредитирането на цената му, става ли недействителна изцяло или отчасти относно онази част от имота, която е закупена с необявената и нефинансирана с кредитни средства част от продажната цена?
Върховния касационен съд в ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 496 ОТ 04.05.2015 Г. ПО ГР. Д. № 948/2015 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА
ВКС отговаря категорично че-“Правото на банката да обезпечи вземането по ползвания за покупка на имота банков кредит със законна ипотека върху имота е предвидено в специалния закон – чл. 43 ЗБ. Ипотечното право е неделимо и обременява целия имот до размер на обезпеченото вземане, като за неговия размер няма несъответствие между договора за кредит и ипотечния акт.”
Законната ипотека в полза на банка чрез ползване на банков кредит за закупуване също може да се учреди само ако имота е собственост на лицето в чиято тежест се учредява:-РЕШЕНИЕ № 553 ОТ 20.12.2011 Г. ПО ГР. Д. № 1166/2011 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС:
“ОТ ЕСТЕСТВОТО И ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ЗАКОННАТА ИПОТЕКА СЛЕДВА, ЧЕ И ТЯ (ПОДОБНО НА ДОГОВОРНАТА – ЧЛ. 167, АЛ. 3 ОТ ЗЗД) МОЖЕ ДА СЕ УЧРЕДИ САМО ВЪРХУ ИМОТ, КОЙТО ПРИНАДЛЕЖИ НА ЛИЦЕТО, В ЧИЯТО ТЕЖЕСТ ТЯ СЕ УЧРЕДЯВА. ПОРАДИ ТОВА, ВЪПРОСЪТ ОТНОСНО СОБСТВЕНОСТТА Е ПРЕЮДИЦИАЛЕН ОТНОСНО ДЕЙСТВИТЕЛНОСТТА НА ЗАКОННАТА ИПОТЕКА. АКО ПОСЛЕДНАТА Е УЧРЕДЕНА ВЪРХУ ИМОТ, КОЙТО КЪМ МОМЕНТА НА ВПИСВАНЕТО Й НЕ ПРИНАДЛЕЖИ НА ЛИЦЕТО, В ЧИЯТО ТЕЖЕСТ ТЯ СЕ УЧРЕДЯВА, РЕСП. ЧИЙТО ДЪЛГ СЕ ОБЕЗПЕЧАВА С НЕЯ, ТЯ Е НЕДЕЙСТВИТЕЛНА ПО АРГУМЕНТ И НА ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 170 ОТ ЗЗД
Други сравнително чести хипотези на учредяване на законна ипотека са ипотеката в полза на държавата или общината при оземляването по чл.23,ал.1 ЗСПЗЗ при оземляването на основание влязло в сила решение на общинската служба по земеделие което се вписва в книгите на службата по вписанията или ипотеката в полза на продавача по приватизационен договор-§11 д от ДР.При вписване на законна ипотека по приватизационнен договор в полза на Агенцията за публичните предприятия и контрол тя обезпечава конкретно паричните вземания дори и когато неизправния купувач,длъжник по приватизационния договор вече не е съдружник или акционер в дружеството:
ВКС, ТК, състав на Второ отделение, възприема извода на Софийския градски съд, че исканото вписване на законна ипотека не може да бъде извършено и че отказът на съдията по вписване е законосъобразен. За да бъде вписана законна ипотека на основание чл. 168, ал. 1 от ЗЗД във връзка с § 11д от ДР на ЗПСК и § 8 от ПР към ЗИДЗПСК е необходимо молбата на АСК да съдържа реквизитите, визирани в чл. 168, ал. 2 във връзка счл. 167, ал. 2 от ЗЗД и чл. 6, ал. 1 от Правилника за вписванията – страните да бъдат индивидуализирани, имотите, върху които се иска вписване на ипотека, да бъдат конкретизирани, да са посочени размерът на обезпеченото вземане, неговият падеж, както и към молбата да бъде приложен приватизационния договор съобразно изискването на § 11д от ДР на ЗПСК. Посочените реквизити са необходими с оглед характера и целта на вписването.-ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 316 ОТ 17.10.2008 Г. ПО Т. Д. № 226/2008 Г., ІІ Т. О. НА ВКС
Предпоставките за учредяване на законна ипотека по § 8 пр на зид на зпск, обн. В дв бр. 72/01.09.2006 г., върху имущество на приватизирано дружество са заварен /към момента на влизане в сила на зид на зпск/ приватизационен договор, сключен по реда на чл. 25 или чл. 35 зппдоп (отм.); неизпълнени в срок задължения на купувача, произтичащи от договора; наличие на имущество на приватизираното дружество, което може да бъде обект на ипотека. Законна ипотека по § 8 пр на зид на зпск върху имущество на приватизираното дружество може да бъде учредена и тогава, когато към момента на предприемане на действията по вписване на ипотеката неизправният купувач – длъжник по приватизационния договор, вече не е съдружник/акционер в дружеството.-РЕШЕНИЕ № 147 ОТ 27.01.2016 Г. ПО Т. Д. № 3013/2013 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС
Законна ипотека се вписва в полза на държавата или общината за обезпечаване вземането за направените от тях разноски при укрепителни, реставрационни и др дейности по Закона за културното наследство-чл.76,ал.5 – на основание заповедта на министъра на културата или кмета на общината.
Частен случай на вписване на ипотека е тази върху кораб който е вписан в регистровите книги съгласно чл.47 а КТМ и която има сила в срок от 5 г. от вписването,като след изтичането на този срок може да бъде подновена от кредиторите.
НЕДЕЙСТВИТЕЛНОСТ НА ИПОТЕКАТА
Нормата на чл.170 ЗЗД изчерпателно изрежда специфичните основания за недействителност на ипотечния акт ,независимо дали се касае за договор,молба за учредяване на законна ипотека или друг акт където по силата на закона се учредява законна ипотека.Основанията за недействителност са : неизвестност за личността на кредитора,на собственика на имота или на длъжника,липсват данни за тъждеството на имота на обезпеченото вземане или на размера на сумата за която се учредява ипотеката.
В ипотечния договор вземането трябва да е изразено по такъв начин,че то да бъде определяемо или както се изразява в константната съдебна практика,” да бъде определено по начин,позволяващ отъждествяването му”.
Ипотеката може да бъде учредена и върху едно невъзникнало,бъдещо вземане.В ЗЗД липсва изрична норма( за разлика от чл.59 на стария ЗПИ) ,но тази възможност може да се извлече от чл.153 ЗЗД при регламентиране реда за удовлетворяване на кредиторите където изрично е предвидено ,че той не зависи от факта на възникването на вземанията,а от последователността на учредяването на ипотеките.В чл.59 на отм. ЗПИ се уточнява,че ипотеката произвежда действие от “ момента на нейното вписване,макар и да се касае до договор за заем в който предаването на парите се извършва по-после.”
В ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 962 ОТ 05.03.2024 Г. ПО ГР. Д. № 2584/2023 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС
са дефинирани детайлите,необходимите елементи на ипотечния договор необходими за отъждествяване на възникналото вземане-Ипотеката винаги се отнася към конкретно вземане, тя е специализирана по отношение на вземането, свързана е с определено, обособено вземане. В договора за ипотека обезпеченото вземане следва да бъде определено по начин, позволяващ отъждествяването му (чл. 170 от ЗЗД). В тълкувателно решение (ТР) № 3/2018 от 17.03.2021 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че ипотеката е акцесорно право, което обезпечава възникнало или бъдещо вземане. Възможността ипотека да бъде учредена и за бъдещо вземане се извлича и по аргумент от разпоредбата на чл. 153 от ЗЗД, която предвижда, че в случай на вписване на няколко ипотеки върху една и съща вещ, кредиторите се удовлетворяват предпочтително по реда на вписване на ипотеките, макар обезпеченото вземане да не е било възникнало при учредяването им. Апелативният съд е приел, че в хипотези като настоящата е обичайна практика кредитният ресурс да бъде реално предоставен на кредитополучателя едва след учредяване на ипотеката и вписването й, като обезпеченото вземане възниква след учредяването на ипотеката – след като отпуснатият кредит бъде реално предоставен на кредитополучателя и усвоен от него, поради което към момента на вписване на ипотеката не е известна точнатадата на предоставянето на кредитния ресурс, която обикновено определя и датата на падежа на задължението на кредитополучателя за плащане на погасителните вноски или връщане на кредитния ресурс. С оглед това съдът е приел, че за валидността на договора за ипотека е достатъчно точната дата на възникването на обезпеченото с ипотеката вземане, както и датата на падежа на задължението на кредитополучателя, да бъдат определяеми чрез вписаните в договора за ипотека условия, при които се предоставя кредитния ресурс, като липсата на конкретно посочена точна дата на предоставяне на кредитния ресурс и конкретна дата на падеж на задължението за връщането му, не могат да обусловят нищожност на ипотечния договор.”
В този смисъл е и РЕШЕНИЕ № 73 ОТ 07.03.2000 Г. ПО ГР. Д. № 1157/1999 Г. НА ВКС
„За да се приеме, че ипотеката е породила действие и валидно обезпечава възникнало след учредяването й чуждо задължение по договор за кредит, следва да се установи пълното тъждество на посоченото в договора за ипотека обезпечено вземане с възникналото такова по договора за кредит от 11.05.1998 г. Ипотеката винаги се отнася към конкретно вземане, тя е специализирана по отношение на вземането, свързана е с определено, обособено вземане. В договора за ипотека вземането следва да бъде определено по начин, позволяващ отъждествяването му (чл. 170 ЗЗД). Това е направено, както е констатирал и въззивният съд – вземането е конкретизирано в ипотечния договор. Но тъй като ипотеката е учредена за бъдещо (невъзникнало към момента на учредяване на ипотеката) вземане, в случая следва да се установи тъждество на описаното в договора за ипотека обезпечено вземане с възникналото, Ако такова тъждество не се установи по несъмнен начин, то ипотеката остава без действие, макар ипотечният договор да има формално съдържанието по чл. 167, ал. 2 ЗЗД. В случая има несъответствие на обезпеченото вземане в ипотечния договор и това по договора за кредит, сключен по-късно. За да се направи извод, че ипотеката е валидна и поражда действие за обезпечаване на възникналото след нея вземане, е необходимо по несъмнен начин да се докаже, че то е възникнало такова, каквото е описано в договора за ипотека – като основание, главница, лихва и падеж. “
Съдебната практика тълкува сключването на договор за ипотека където вземането още не е възникнало, като договор сключен под отлагателно условие-по смисъла на чл.25 ЗЗД. В много служби по вписване съдиите по вписване отказваха вписване на договор за прехвърляне на недвижими имоти където действието на договора,транслантивния момент в който се прехвълят вещните права се отлага за по -късен момент,например при заплащане на пълния размер на цената или пък въвеждане на сградата където се намира обекта в експлоатация.Уговорката за отлагане прехвърлянето на собствеността ( pactum reservati dominii) е напълно валидна и тази възможност се извежда не само от чл.25 ЗЗД,но и от нормата на чл.112 ЗС изрично предвиждаща,че се вписват актове,а не права.В този смисъл – Петко Венедиков,Ново вещно право,изд.Сиби,1995 г.стр.157.
В този смисъл да ясни и категорични и мотивите на РЕШЕНИЕ № 27 ОТ 06.02.2007 Г. НА ВКС, ТК НА ВКС- а именно: ИПОТЕКА ЗА БЪДЕЩО ВЗЕМАНЕ НЕ Е НИЩОЖНА ПОРАДИ ЛИПСА НА ПРЕДМЕТ НА ИПОТЕЧНИЯ ДОГОВОР, А Е УЧРЕДЕНА ПОД ОТЛАГАТЕЛНО УСЛОВИЕ. ФАКТЪТ, ЧЕ СТРАНАТА Е НЕГРАМОТНА, НЕ Е ОСНОВАНИЕ ЗА НИЩОЖНОСТ НА СКЛЮЧЕНИЯ ОТ НЕЯ ДОГОВОР.
Мотиви-„Ипотека за бъдещо вземане не е нищожна, а учредена под отлагателно условие, ако се сбъдне то, т.е. ако вземането възникне. Макар да липсва изрична разпоредба, с която да се предвижда сключването на договорна ипотека под посоченото отлагателно условие, законът не изключва тази възможност, като в разпоредбата на чл. 153 ЗЗД предвижда удовлетворяване на ипотекарни кредитори от стойността на една вещ, върху която са били учредени няколко ипотеки, макар и обезпеченото вземане да не е било възникнало при учредяването им. Следователно, законът приема за валиден договор за ипотека, сключен преди обезпеченото вземане да е възникнало, стига да са налице останалите императивни изисквания за валидността на ипотечния договор”
Установяване тъждеството на имота е една от най-важните дейности при съставяне на всеки ипотечен акт в реалността на липсата на имотен регистър.В нотариалното производство правото на собственост се установява със съответните документи съобразно нормата на чл.586, ал.2 ГПК.Документите на ипотекарния длъжник установяват юридически факти възникнали произволно във времето.Справката до съответната служба по вписване отразява само вписаните актове, а огромен брой актове инкорпориращи в себе си вещноправна промяна остават, невписани, необявени пред широката публика. Така например невписани са огромен брой актове за държавна или общинска собственост,договорите за продажба на имоти по НДИ, заповедите по чл.100 ЗТСУ,констативните нотариални актове от преди 1.01.2001 г.,преписите от обявените саморъчни завещания от преди 1.08.2014 г., придобиванията на имот при наследяване и др. актове при които има скрито преминаване на правото на собственост от един субект на друг.
Установяване на тъждеството на имота спрямо притежавания легитимиращ документ се извършва към момента на искането за учредяване на ипотеката .И поземлените имоти и сградите и обектите в тях в годините се променят,преустройват, обединяват,разделят или изчезват.Така например по силата на различни закони ,като например при действието на чл.29, ал.3 ЗТСУ( отм) се поражда една съсобственост при образуването на общи парцели, която не изчезва от само себе си при последваща промяна на дворищнорегулационния план.Поземлените имоти сменят в годините не само номерацията си ,но и размерите си и при установяване на обстоятелството кой е собственик или дали е налице съсобственост незаменимо помощно доказателство на нотариуса е комбинираната скица за идентичност ( издадена по реда на чл.16,ал.3 ЗКИР)на границите на поземления имот в момента отнесено към минали периоди установяващи и други граници и градоустройствен статут.Много често в практиката се търси и проследява всеки съдбата на всеки квадратен метър от поземления имот ,но правна даденост е,че площта не е определящ индивидуализиращ признак на поземлените имоти, не само поради допустимите разлики при поредното презамерване на терена съобразно чл.18 от. НАРЕДБА № РД-02-20-5 ОТ 15 ДЕКЕМВРИ 2016 Г. ЗА СЪДЪРЖАНИЕТО, СЪЗДАВАНЕТО И ПОДДЪРЖАНЕТО НА КАДАСТРАЛНАТА КАРТА И КАДАСТРАЛНИТЕ РЕГИСТРИ. Границите на поземлените имоти съгласно чл.14,ал 2 могат да бъдат:
1.трайно материализирани
2. нетрайно материализирани
3. нематериализирани
Съдебната практика недвусмислено и непротиворечиво определя индивидуализиращите признаци на един поземлен имот:
“С оглед на изложеното по поставения материалноправен въпрос следва да се посочи по реда на чл.290 ГПК, че индивидуализацията на недвижимите имоти става по тяхното местонахождение, граници, регулационен статут, площ, както и всички други данни и доказателствата за тях, които могат да послужат за установяване на това обстоятелство. За да се установи идентичност между два имота, съществували към различни периоди от време с различна индивидуализация е достатъчно те да съвпадат по местонахождение и граници, като последната характеристика се свързва с пространствените предели на правото на собственост върху определена част от земната повърхност, достигащи до там, откъдето започват имотите на неговите съседи и на тяхното право на собственост. Ако в различни периоди от време съседите/ или техните наследници/ съвпадат, може да се направи извод, че и заключеният между тях имот не е променен. Площта на имота и сигнатурата по плана, ако има такава, не са присъщи белези, тъй като зависят от начина на измерване или могат да се променят при изменение на плана. За индивидуализацията на имотите и установяване идентичността между два имота е допустимо да се използват експертни знания чрез назначаване на вещи лица, включително и за проследяването на съседите на имотите и тяхната съпоставка според отразеното по различните планове, разписни листове и документи за собственост и всичката налична документация. Относно наименованието на местността са допустими и свидетелски показания, тъй като то няма официален характер, а и самите й граници не са точно определени и затова е възможно да са настъпили промени през годините, или ако местностите са съседни е възможно да преливат една в друга или да са наричани с едно общо наименование. Относно това, че не площта, а границите са индивидуализиращ белег, е и постоянната съдебна практика, изразена и в решения, постановени по реда на чл.290 ГПК, които са задължителни за съдилищата“– напр. Решение № 253 от 18.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1114/2009 г., II г. о., ГК. – Решение №672/10г ,07.03.2011 г.ВКС първо гражданско отделение.
Когато предмет на ипотеката са сгради или обекти в тях също се поставя въпросът за тъждество им към момента и съобразно правопораждащите легитимиращи собствеността документи или тези установяващи изпълнението на особените изисквания на закона.Така например имотът придобит на основание учредено право на строеж може да не отговаря на първоначалните строителни ,параметри -застроена площ,предназначение,брой помещения и др.Трансформираното право на строеж в собственост на недвижима вещ,често не се осъществява “ огледално”. Възможни са преустройства и смяна на предназначението на обектите,разлика в площта на екзекутивния инвестиционен проект спрямо първоначалния който е отразен в акта за суперфиция.Същите промени касаят и заварени от реституцията недвижими имоти както и разбира се всички други при промяна на намеренията на собствениците им.Често се поставя на практика въпросът изграденото в повече или в по- малко в смисъл изграденото с различна застроена площ чия собственост е?Годен обект на самостоятелно право на собственост оттам и на ипотекиране е еднозначен- този обект който има юридическо основание за самостоятелно съществуване.Често практикуващи юристи не съобразяват императивна регламентация на ЗС за съдбата на построеното в повече, съдбата на присъединената вещ при хипотезите на чл.97 ЗС,съдбата на принадлежността при разпоредбата на чл.98 ЗС.Представям ви две съдебни решения обективиращи константната съдебна практика в случаите на присъединяване и преустройство:
РЕШЕНИЕ № 173 ОТ 26.06.2013 Г. ПО ГР. Д. № 1273/2013 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС-ИЗГРАДЕНОТО В ПОВЕЧЕ ОТ УЧРЕДЕНИЯ ОБЕМ НА ПРАВО НА СТРОЕЖ Е СОБСТВЕНОСТ ИЛИ НА СОБСТВЕНИКА НА ЗЕМЯТА ИЛИ НА ПРИТЕЖАТЕЛЯ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ, С ОГЛЕД НА ТОВА ДАЛИ ТО МОЖЕ ДА СЕ ОБОСОБИ КАТО САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТНА СОБСТВЕНОСТ ИЛИ НЕ /КОГАТО ИЗГРАДЕНОТО В ПОВЕЧЕ Е САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ, ТО СТАВА СОБСТВЕНОСТ НА СОБСТВЕНИКА НА ЗЕМЯТА ПО ПРИРАЩЕНИЕ НА ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 92 ОТ ЗС, А КОГАТО НЕ Е САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ– ТО СТАВА СОБСТВЕНОСТ НА СОБСТВЕНИКА НА СГРАДАТА И ПРИТЕЖАТЕЛ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ НА ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 97 И ЧЛ. 98 ОТ ЗС
РЕШЕНИЕ № 61 ОТ 13.02.2012 Г. ПО ГР. Д. № 291/2011 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС
„Принципът на приращението по чл. 92 от ЗС намира приложение когато изграденото в повече представлява самостоятелен обект на собственост по строителните правила и норми. Р. Строителство в повече от това, за което е учредено право на строеж, когато отговаря на изискванията за самостоятелен обект е приращение и се придобива в собственост от собственика на терена. Когато извършеното строителство не представлява такъв обект, се прилага нормата на чл. 97 ЗС, съгласно която собственик на допълнително построеното е собственикът на обекта, към който то е присъединено. Т. Е разрешението на въпроса, застъпено в трайната и последователна, а вече и задължителна, практика на ВКС.“
Даденост е определени реални части от обекти в сгради да не отговарят на одобрен инвестиционен проект ,но да са били предмет на разпоредителни сделки и да се предлагат за обезпечение по ипотека или пък от ипотекирани имоти да са отделени реални части .Неделимостта на ипотеката е нейно присъщо качество и тя ще се разпростре и върху реалната част от ипотекирания имот която е била обект на разпореждане .Спрямо сделките с реални части от имоти които се предлагат за обезпечение не следва да се гледа като нищожни поради невъзможен предмет,същественно е според съдебната практика при несъобразяването с чл.202 ЗУТ да не са нарушени императивни строителни правила и норми,да не е налице една изначална правна невъзможност имотът да бъде предмет на ипотекиране.Определяща е разликата между фактическа и правна невъзможност реалните части да не отговарят на одобрен инвестиционен проект:
ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 3/2014 г. ОСГК НА ВКС
“Ако към момента на сключване на сделка за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот, реално определените части от имота (сграда, жилище или други обекти) не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.
Към него мотиви-Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета.
Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.
Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД).
За да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва да е определен или поне определяем.
Когато предмет на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля.
Целта на изискването за одобряване на инвестиционен проект при прехвърлянето на реално определена част е прехвърляната част и останалата част да съответстват на техническите правила и норми. Разпоредбата на чл. 202 ЗУТ не въздига инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на правните последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се осъществи правното действие на сделката. Това се извежда от съдържанието на правната норма, която поставя изискване прехвърляната реално определена част да отговаря на одобрен инвестиционен проект, т. е. на изискванията за самостоятелен обект на право на собственост или придаване към друг самостоятелен обект на право на собственост, без да определя поредност между сключването на сделката и одобряването на проекта. Инвестиционният проект може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването сделката. Ако към момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е изготвен и не е одобрен, договорът е действителен, но неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от фактическия състав на придобиването: обособяването на реално определената част, като отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ, съгласно сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при спазване на строителните правила и норми. Като елемент, обуславящ проявлението на правните последици на сделката, инвестиционният проект условно може да се включи във фактическия състав на сделката, като част от сложен фактически състав, относим към вещно-правното действие на сделката, но не като основен елемент, без който не може да се формира предмета на сделката. Одобреният инвестиционен проект ще покаже дали реално определената част от недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали съгласие, към този момент отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения закон и е правно възможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост, като даде отговор дали желаното от страните правно действие на сделката е безусловно. Инвестиционният проект има значение за начина, по който ще бъде осъществено обособяването – страните са постигнали съгласие за преустройство, когато това е необходимо дяловете и частите да се обособят в самостоятелни обекти на право на собственост (на мястото на съществуващата вещ ще възникнат две нови, една от които е предмет на договора). Разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД не свързва нищожността на сделката с неосъществяването или непозволяването на преустройството, а с неговата фактическа и правна невъзможност.
При възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт – че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне – да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин. Опорочаващият факт може да бъде доказан с всички допустими доказателствени средства, включително със заключение на вещо лице.-ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 3 ОТ 28.06.2016 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 3/2014 Г., ОСГК НА ВКС
Налице е и правна възможност предмет на ипотека да бъде идеална част от недвижим имот, а ако съсобственика е учредил ипотека върху целия имот или по често срещаната хипотеза върху по-голяма идеална част от която притежава ипотекарния кредитор ще може да се удовлетвори поне от стойноста на действително притежаваната идеална част.Неделимостта на ипотеката ще се разпростре и при разпореждане с идеални части от имота защото тя се разпростира както върху целия имот,така и върху целия обем собственически права.В този смисъл —РЕШЕНИЕ № 831 ОТ 04.01.2010 Г. ПО ГР. Д. № 2807/2008 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС
“може да бъде ипотекиран и дял от съсобствен имот, като в този случай при принудително изпълнение се продава само идеалната част на длъжника. Съсобственикът може свободно да ипотекира своята идеална част и ограниченията на чл. 33 от зс и чл. 76 от зн не важат, понеже касаят други хипотези на разпореждане. Когато съсобственикът ипотекира целия имот без съгласието на останалите съсобственици, за техните идеални части ипотеката ще бъде нищожна съгласно чл. 167, ал. 3 от ззд. За идеалната част на съсобственика, учредил ипотеката, следва да се приложи правилото на чл. 26, ал. 4, предложение последно от ззд и сделката да се приеме за действителна.”
ИПОТЕКА ВЪРХУ БЪДЕЩА ВЕЩ
Един от принципите при учредяването на ипотеката е принципът на специалността,възпроизведен в чл.166,ал.2 ЗЗД, а именно -“ ипотеката се учредява върху поединично определени имоти”.Ипотеката не може да разпростира действието си върху цялото имущество на длъжника и именно поради тази причина в чл.32 на стария ЗПИ е съществувала забрана за учредяване на ипотека върху бъдещи вещи-“Чл. 32. Договорната ипотека не може да бъде установена върху бъдещи недвижими имущества..”
В настоящия момент възможността бъдещо имущество на длъжника да бъде предмет на ипотека се извлича по тълкувателен път от съдебната практика.Необходимо е изрично в договора за ипотека да е посочено,че тя разпростира действието си и върху бъдещата сграда или обекти в нея които ще бъдат собственост на ипотекарния, длъжник придобити по приращение.Индивидуализацията ще бъде определяема съобразно одобрения инвестиционен проект,който следва да да е неразделна част от ипотечния договор.Изискването за тъждество на имота ще бъде спазено именно от съдържанието на инвестиционния проект ,като ипотеката ще разпростира действието си и ако са налице отклонения от него ,но за обектите са приложими принципите на присъединяването по чл.97 ЗС и за съдбата на принадлежността уредена в чл.98 ЗС.
Всъщност за да е налице издаден инвестиционен проект следва за поземления имот да има издадена виза по чл.140,ал.2 ЗУТ която индивидуализира в достатъчна степен устройствения статут на поземления имот и неговите граници.
“(2) (Доп. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36. Когато кадастралната карта е влязла в сила след влизането в сила на подробния устройствен план, визата се издава върху комбинирана скица от кадастралната карта и подробния устройствен план.“
Интересна е хипотезата на учредявана на ипотека върху бъдеща вещ в неурегулирани територии за постройки на постройките на допълващото застрояване за които не се изисква одобрен инвестиционен проект съгласно чл.147,ал.1,т.1 ЗУТ.В тези случаи за да възникне ипотечното право е необходим все пак инвестиционен проект макар и неодобрен, а разположението на ипотекираните сгради в неурегулираните имоти придобити по приращение,следва да е с оглед бъдещо урегулиране съобразно изискването на чл.60,ал.1 ЗУТ.
Ето една съдебно решение което илюстрира в голяма степен условията необходими пренасяне на ипотеката върху бъдещата вещ придобита по приращение от ипотекарния длъжник-РЕШЕНИЕ № 250 ОТ 18.11.2014 Г. ПО Т. Д. № 854/2014 Г., Г. К., III Г. О. НА ВКС
“Ипотекарния длъжник като собственик на терена разполага с възможността да го застрои според предвижданията на зрп и това право ипотекарния кредитор не може да ограничава. Ето защо и по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен имот е допустимо да се уговори разпростиране на действието на ипотеката върху сградите, които ще бъдат построени в него. В противен случай ипотекарният кредитор поема риск от лошо (неосъществимо по принудителен ред) обезпечение.
Изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено, когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които ще бъдат построени и в договора е посочено, че ипотеката има действие и за бъдещия обект. Ипотечното право върху сградата е уговорено под условие и то ще възникне към завършването на сградата в груб строеж, стига тя да е тъждествена с предвиденото по проекта. Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в сградата да бъдат посочени в договора за учредяване на ипотека с пълната тяхна индивидуализация, за да породи действие този договор по отношение на самостоятелните обекти в сградата. Изричното уговаряне на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдещата сграда с препращане към одобрен инвестиционен проект внася в достатъчна степен яснота относно предметното действие на ипотеката. Подобна клауза не би могла да въведе в заблуждение последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение, че ипотеката е вписана по персоналната партида на собственика на терена. Ипотеката ще има действие върху всичко, което собственикът на терена е построил след учредяването й. Само ако предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в бъдещата сграда е необходима пълната тяхна индивидуализация, която да ги отграничи от останалите.
Договорът за учредяване на ипотека от 17.08.2007 г. Разпростира действие и върху сградата като приращение към момента на завършването й в груб строеж. Вписаната ипотека има действие и за собствениците на самостоятелните обекти в нея, ако те са придобили собствеността при породено или запазено действие НА ИПОТЕКАТА ИЛИ СЛЕД НЕЙНОТО ПОДНОВЯВАНЕ (ЧЛ. 172, ВР. ЧЛ. 169 ЗЗД).“
При учредяването на законна ипотека която е едностранен акт на ипотекарния кредитор не може да има договаряне за бъдещия пространствен обхват на ипотечното право.Съдебната практика приема, че е възможно учредяване на законна ипотека която ще пренесе действието си върху бъдещите приращения придобити от ипотекарния длъжник върху ипотекирания терен.Подобно на правото на строеж което се възпроизвежда при събаряна на постройката и ипотечното право не се заличава с образно казано заличаване на постройката В този контекс е РЕШЕНИЕ № 24 ОТ 15.04.2019 Г. ПО ГР. Д. № 595/2018 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС
“ЗАКОННАТА ИПОТЕКА, НАЛОЖЕНА ВЪРХУ ДВОРНО МЕСТО И СГРАДИ РАЗПРОСТИРА ДЕЙСТВИЕТО СИ И ВЪРХУ БЪДЕЩИТЕ ПРИРАЩЕНИЯ ВЪРХУ ИМОТА ВЪВ ВИДА НА НОВОПОСТРОЕНА СГРАДА НА МЕСТОТО НА СЪБОРЕНИТЕ ПО ВРЕМЕ НА ДЕЙСТВИЕ НА ИПОТЕКАТА. УГОВОРКА СПРЯМО БЪДЕЩИТЕ ПРИРАЩЕНИЯ НЕ БИ МОГЛО ДА ИМА, КОГАТО СЕ УЧРЕДЯВА ЗАКОННА ИПОТЕКА, ТЪЙ КАТО ТЯ Е ЕДНОСТРАНЕН АКТ НА КРЕДИТОРА И НЕ ЗАВИСИ ОТ ВОЛЯТА НА ДЛЪЖНИКА. ЗАТОВА СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА, КАСАЕЩА ДОГОВОРНАТА ИПОТЕКА Е НЕПРИЛОЖИМА КЪМ ПОСТАВЕНИЯТ ВЪПРОС. АНАЛОГИЧЕН ОТГОВОР НА ПОСТАВЕНИЯ ПРАВЕН ВЪПРОС ПО НАСТОЯЩОТО ДЕЛО Е ДАДЕН В Р № 18/11.04.2018 Г. ПО ГР. Д. № 1011/2017 Г. НА ВКС ІІ ГР. О.
Функцията на ипотеката е обезпечителна. Тя е реално / вещно/ обезпечение, което дава право на кредитора да се удовлетвори по предпочитание от цената на ипотекирания имот, реализирана при публичната му продан в чиято и собственост да е / чл. 173, ал. 1 ЗЗД/. Ипотекираният имот остава в държане на собственика си или на определено от него лице докато действа ипотеката в продължителен период от време / до десет години, освен ако не бъде подновена преди изтичането му/. Законът не поставя изрично изискване ипотекарният длъжник да не променя имота, както това е изрично посочено при възбраната / чл. 451 ГПК/. Погиването на сградата в ипотекирания имот не е уредено като основание за заличаване на ипотечното право в нормата на чл. 179 ЗЗД. Напротив в нормата на чл. 154, ал. 1 ЗЗД изрично е уредена възможност ипотекарният кредитор да се удовлетвори от имущественото благо, което замества ипотекирания имот като получи застрахователната стойност ако имота погине или полагащото се обезщетение ако имота бъде отчужден съобразно реда на предпочитание, който има. Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им с плана по чл. 16, ал. 1 ЗУТ преминават върху новосъздадените имоти, които собствениците придобиват на основание чл. 16, ал. 5 ЗУТ. Във всички тези случаи ипотечното право върху имота върху който е наложена ипотеката преминава / трансформира се / върху заместващата облага и ипотекарния кредитор запазва правата си върху новото имуществено право. Да се приеме, че ипотечното право се запазва само при правно разпореждане с имота и тежи върху него и след правни разпоредитени действия, но се погасява при събаряне на сградата и не се разпростира след изграждането на нова сграда в ипотекирания имот, означава да се постави в по-благоприятно положение длъжника, който може да е действал недобросъвестно, намалявайки стойността на имуществото си пред евентуалния преобретател на ипотекиран имот, върху който остава да действа ипотеката, а разпореждането с ипотекиран имот е правомерно действие”
ВПИСВАНЕ НА АКТОВЕ ПО ЧЛ.171 ЗЗД
Вписването на прехвърляне на вземане обезпечено с ипотека се извършва с подадена молба в два еднакви екземпляра придружена два екземпляра от договора за цесия ,който трябва да бъде с нотариално заверени подписи съгласно чл.17,ал.1б” е”ПВ. Молбата трябва да съдържа индивидуализиращите данни посочени в чл. 6, ал. 1, буква “а”, ПВ на молителя, основанието (документа) за вписването, размера на сумата, както и тома и страницата на ипотечната книга, в която е вписан договорът за ипотека, или молбата за учредяване на законната ипотека, върху които ще се направи вписването.Технически вписването се извършва чрез въвеждане във входящия регистър след разпореждането на съдията по вписванията и отбелязване по персоналните партиди и върху самия ипотечен акт като посочва вида на акта и времето когато е извършено отбелязването.
Съгласно чл.99, ал.4 прехвърлянето на вземането има действие спрямо длъжника и третите лица от деня когато бъде съобщено на длъжника от цедента.
Вписването в книгите за вписвания на цесията е условие,за да може прехвърленото вземане да е обезпечено с ипотеката,текстът на 171 ЗЗД изрично указва, ”за да има действие”, но невписването на цесията не отнема качеството на кредитор на цесионера. До този извод стига и проф. Методи Марков в книгата си “Ипотеката”, стр.289 – “При това разделяне на фигурите на кредитор и ипотекарен кредитор следва да се даде предпочитание на главното пред акцесорното качество.”
Залагането на вземане обезпечено с ипотека(чл.162 ЗЗД),встъпване в дълг(чл.101 ЗЗД),налагане на запор върху вземането,подновяване на задължение обезпечено с ипотека( чл.107 ЗЗД) и заместването в дълг( чл.102 ЗЗД) се вписват по същия начин както прехвърлянето на вземането,нанасят се в персоналните париди и се отбелязват върху самия ипотечен акт.
Вписването и последващото отбелязване нямат отношение към действието на тези договори, не е част от фактическия им състав и няма конститутивно действие с оглед последиците им. С оглед ограниченото действие на вписването относно погасяването вземанията спрямо длъжника ви представям две Определения на ВКС:
„Според съда липсата на вписване обаче би имала значение единствено по отношение на тези трети лица, които имат интерес да повдигнат възражение във връзка с ипотеката – например, че вземането на цесионера не е обезпечено с ипотека и следователно не е привилегировано по отношение на техните вземания. Липсата на вписване обаче не може да бъде основание за третите лица да оспорват качеството на цесионера на кредитор въз основа на извършената цесия, тъй като поначало цесията е неформален договор, като същото важи и за последващия договор за цесия, по силата на който “Б.Р.С.” АД е цедирал обратно вземанията си на банката. Съдът е стигнал до извода, че дори в настоящия случай цесията да не е била вписана, това не дава основание на ищците да оспорват качеството на кредитор на ответника, тоест ищците, като длъжници по обезпечените вземания, нямат противопоставими във връзка с вписването на договорите за цесия права съобразно чл. 171 ЗЗД. Прехвърлянето на вземанията от банката на трето лице с последващото им обратно прехвърляне на банката е осъществено заедно с ипотеката, която съществува и не е погасена на соченото основание. След като ипотечното право съществува, не е налице основание за заличаване на ипотеката, респ. заличаване на вписаното подновяване, доколкото е осъществено от кредитора, който е носител на обезпечените вземания. Поради тези съображения въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение.-ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 50140 ОТ 10.03.2023 Г. ПО ГР. Д. № 3203/2022 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС
“Установената в чл. 171 от ЗЗД особена форма за действителност на споразумението за встъпване в дълг по чл. 101 от ЗЗД – писмена с нотариална заверка на подписите и вписване в имотния регистър, е предвидена единствено с оглед запазване действието на ипотеката като реално обезпечение на вземането по отношение на приобретателя на обезпеченото вземане и на встъпилия солидарен длъжник, поради което неспазването на предписаната форма не обуславя недействителността на споразумението за встъпване в дълг от 04.12.2013 г.
3/ Вписването по чл. 171 ЗЗД няма конститутивно действие и не е част от фактическия състав, по силата на който се извършва правна промяна с оглед на обезпеченото вземане. – ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 50685 ОТ 08.12.2022 Г. ПО Т. Д. № 210/2022 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС”
ОТКАЗИ НА СЪДИЯТА ПО ВПИСВАНЕ -1
Залог на вземането
Съгласно чл.162 ЗЗД залагат се само вземания които могат да се прехвърлят,но за да се противопостави договорът за залог на трети лица трябва да е налице писмен документ с достоверна дата.Отделно,за противопоставимостта на залога на вземането е необходимо да бъде съобщено на длъжника за извършения залог.
Общата разпоредба на чл.3,ал.1 Правилника за вписванията изрично предвижда,че подлежат на вписване само актове извършени по нотариален ред или с нотариално заверени подписи.
Разпоредбата на чл.17, ал.1, т.”б” от Правилника за вписвания визира общата разпоредба на чл.162 ЗЗД.Когато се касае за залог на вземания в обхвата на Закона за особените залози, а именно залог на вземания( по чл.4,ал.1,т.3 ЗОЗ),съвкупности от вземания(чл.4,ал.1,т.8 ЗОЗ) залог на търговско предприятие в което са включени вземания( чл.4,ал.1,т.6 ЗОЗ) вписванията се извършват по реда на чл.22 а от Правилника за вписванията.
Редът на чл.22 а от Правилника за вписванията изисква след разпореждането на съдията по вписване, съответното удостоверение за вписване на залога в търговския регистър да се подреди в книгата по чл.33,б “д” и да се нанесе по персоналната партида на залогодателя,а когато в залога са посочени елементи на търговското предприятие вещни права върху недвижими имоти,вписването да се отрази и в помощните имотни партиди.
Когато е налице залог на вземане по ЗОЗ обезпечено с ипотека ,следва да се вземе предвид при отбелязването му към ипотеката ,че това е специално отбелязване с специален ред. Именно поради този отделен ред, отстрани на ипотечния акт по реда на чл.17, ал 4 ПВ следва да се отбележи договорът за залог,а не удостоверението за вписване на залога в търговския регистър. В контекста на изложените аргументи пфедставям на вашето внимание следното Определение на ВКС ,което обобщава вижданията на съда относно съдържанието на отбелязването отстрани на ипотечния акт:
С постановеното по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПКопределение № 122 от 14.03.2017 г. по ч. т. д. № 163/2017 г. на ВКС, І т. о., е уеднаквена противоречивата практика на съдилищата по въпросите следва ли да бъде извършено вписване в имотния регистър на основание чл. 171 от ЗЗД при прехвърляне по реда на чл. 15 от ТЗ на търговско предприятие, включващо в себе си обезпечено с ипотека вземане на отчуждителя, и кой е актът, който подлежи на вписване, като е формирана задължителна съдебна практика. В същото е прието, че при прехвърляне на търговско предприятие, елемент от което е обезпечено с ипотека вземане на отчуждителя, на основание чл. 171 от ЗЗД във вр. с чл. 4, б. „л“ от Правилника за вписванията на вписване в имотния регистър подлежи договорът за продажба на търговско предприятие, а не издадените удостоверения от Агенция по вписванията – Търговски регистър за вписване на основание чл. 16, ал. 1 от ТЗ в търговския регистър на извършеното прехвърляне на търговско предприятие по делото на отчуждителя и на правоприемника.-ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 173 ОТ 07.04.2017 Г. ПО Ч. Т. Д. № 373/2017 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС
Откази на съдията по вписване -2 и 3
ПОДНОВЯВАНЕ НА ИПОТЕКАТА
Съгласно чл.172 ЗЗД действието на вписването трае 10 години от деня в който е извършено и може да бъде подновено, преди изтичането на този срок.
„Въвеждането на този срок е заради законовото предположение,че обезпеченото вземане е престанало да съществува и е неоправдано да тежи вписана ипотека при бездействие на кредитора да поиска заличаването и по реда на чл.179,ал.1 ЗЗД.Вписани ипотеки ,които не са били подновени и са заличени в 10- годишния срок,нямат правно действие.Това обстоятелство произтича от законовата уредба и е ясно на всяко трето лице.”-това са част от мотивите на ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 3 ОТ 17.03.2021 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 3/2018 Г., ОСГТК НА ВКС
Подновяване вписването на ипотеката независимо дали тя е договорна или законна става по реда на чл.18 от Правилника за вписванията,а именно- молба подадена в два екземпляра придружена от договора за ипотека или молбата за учредяване на законна ипотека или от записката за вписването на ипотеката,ако вписването е извършено със записка.Молбата трябва да съдържа данните на първоначалното вписване,а ако собственика на ипотекирания имот е починал е необходимо да се посочат и наследниците му.Правилника за вписванията въвежда възможността да се иска подновяване на вписването и за по-малка сума от онази за която е направено първоначалното вписване.Технически подновяването се извършва чрез подреждане на единия екземпляр в книгата за ипотеки,като преди това молбата е записана във входящия регистър,по реда за вписване на ипотечни актове ( чл.8 и чл.9 ПВ).В партидната книга също трябва да се отрази извършеното подновяване в партидата на собствениците на ипотекирания имот или техните наследници.Наново учредената ипотека има същото действие както първоначално учредената спрямо третите лица,съответното конститутивно и оповестително действие.Новото вписване също има срок на действие 10 г. като тези срокове не прекъсват давностния срок на обезпеченото вземане по чл.115 и чл.116 ЗЗД.
В ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 3 ОТ 17.03.2021 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 3/2018 Г., ОСГТК НА ВКС се прави детайлна разлика в правните последици на подновяване на ипотеката и новото вписване.
“Последиците на подновяването на ипотеката и новото ѝ вписване са различни. Подновяване може да бъде извършено само ако 10-годишният срок не е изтекъл, като в този случай защитата на кредитора е най-пълна, защото ипотеката запазва своето действие и своя ред и в новия 10 годишен срок. Ново вписване на същата ипотека се извършва след изтичане на 10годишния срок, но в този случай за ипотекарния кредитор може да настъпят неблагоприятни последици, тъй като има период, през който ипотеката няма действие и е възможно тогава да бъдат вписани нови ипотеки върху същия имот или учредителят на ипотеката (длъжникът или третото лице, ипотекирало своя имот за чужд дълг) да прехвърли собственосттавърху имота на трето лице. В тези случаи новото вписване няма да бъде противопоставимо на вписаните преди това ипотеки, както и на извършените междувременно разпореждания с имота.”
Подновяването на ипотеката се отбелязва по портидата на първоначалния ипотекарен длъжник дори и да е имало след учредяването последващи разпореждания. Не се прави вписване на подновяването по партидата на новия собственик, защото ипотеката следва имота по силата на закона. В страната липсва имотен регистър и поради тази причина справките трябва да се извършват за всеки собственик на имота с оглед информацията от персоналните партиди в партидната книга.
Вписването и подновяването на ипотеки може да става само в рамките на работното време, не може да става през нощта и за разлика от вписванията в търговския регистър не може да се заявява по електронен път.
Откази на съдията по вписване- 5
ИЗМЕНЕНИЕ НА ДОГОВОРА ЗА ИПОТЕКА
Всеки договор може да бъде изменян по взаимно съгласие на страните и този принцип е възпроизведен в чл.20 а ЗЗД. При новацията по чл.107 ЗЗД задължението се погасява и заменя с друго задължение и се вписва към ипотечния акт по реда на чл.17 от Правилника за вписванията.Независимо дали сме в хипотезата на обективна или субективна новация е налице процедура която дава оповестително-защитно действие на това съглашение с ипотекарния кредитор.Това действие се разпростира обаче до размера на сумата сумата за която е извършено вписването на първоначалното или новираното задължение.
Измененията на облигационните отношения (извън новацията )между кредитора и длъжника които касаят промяната на падежа например са обезпечени и без да се изменя ипотечния акт. ЗЗД е категоричен в чл.174 – “Ипотеката обезпечава вземането независимо от промените,които са станали в него”. Банковите кредити дават често възможността да се преструктурира или предоговаря дългът,да се сменя целта и условията на ползването му и ези изменения се обхващат от ипотеката.При рефинансирането когато се изтегля нов кредит,за да се погасят съществуващи задължения,обикновенно с цел получаване на по-изгодни условия,като по-нисък лихвен процент,ако не водят до непредвидена промяна на главницата също могат да се третират като изменения ,а не новиране на задълженията.Всички тези изменения не се нуждаят от ново вписване. Съдебната практика приема,че с оглед обезпечителната функция на ипотеката относно лихвите по обезпеченото вземане до размера на сумата за която е извършено вписването в случаите на изменение на размера и вида на лихвата по кредита,ипотечния акт който се съставя се вписва чрез отбелязване по реда на чл.17,ал.4 ПВ. Промяната на лихвата по един кредитен договор обаче може да бъде предопределена в него в зависимост от обективни фактори и пазарни лихвени индекси като ОЛП, Еврибор, Либор и тогава не е необходимо изобщо изменения на ипотечния акт и последващо вписване,чрез отбелязване.Практиката на съда касае договарянето на тъй наречената възнаградителна лихва която се договаря обикновено в небанкови договори за заем.
ПОГАСЯВАНЕ НА ВЕЩНИ ПРАВА И ИПОТЕКИ ПРИ ПУБЛИЧНАТА ПРОДАН
Текстът на чл.175 ЗЗД изрично регламентира,че с извършването на публична продан на имота всички ипотеки и всички вещни права,учредени след първата ипотека се погасяват.Ипотекарните кредитори имат право на предпочитано удовлетворение от получената при продажбата цена по реда на ипотеките си.Дори стойността на ипотекирания имот да не е достатъчна за погасяване вземането на ипотекарния кредитор,ипотеката се погасява,а той ще се удовлетвори от друго имущество на длъжника.Купувачът на публичната продан купува имота чист от ипотеки и учредени след вписването на ипотеката вещни права.Последващите вписвания не могат да се противопоставят на ипотекарния кредитор и на купувача,а носителите на такива права имат право на обезщетение от ипотекарния длъжник.Купувачът по публичната продан може да запази ипотеката,ако по съгласие с ипотекарния кредитор поеме обезпеченото вземане съгласно чл.175,ал2 ЗЗД.
С Т. 2 НА ТР № 1/2015 Г., ОСГТК НА ВКС ПРИЕМА, ЧЕ ПРОДАЖБАТА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КАТО ЧАСТ (ЕЛЕМЕНТ) ОТ ЗАЛОЖЕНО ПО РЕДА НА ЗОЗ (В РЕДАКЦИЯТА МУ ПРЕДИ ИЗМЕНЕНИЕТО ДВ БР. 105/2016 Г. ) ТЪРГОВСКО ПРЕДПРИЯТИЕ Е ДЕРИВАТИВЕН ПРИДОБИВЕН СПОСОБ. ВПИСАНИТЕ ВЪЗБРАНИ И ИПОТЕКИ СЕ ЗАПАЗВАТ. ПОГАСЯВАТ СЕ САМО ЗАЛОЗИТЕ, УЧРЕДЕНИ ПО РЕДА НА ЗОЗ. РЕШЕНИЕТО НА ОСГТК ОБУСЛАВЯ ПРОИЗНАСЯНЕТО И ПО ПРАВНИЯ ВЪПРОС ПО НАСТОЯЩЕТО ДЕЛО, ОТГОВОРЪТ ПО КОЙТО СЛЕДВА ДА БЪДЕ, ЧЕ ПРАВНИТЕ ПОСЛЕДИЦИ ПРИ ПРОДАЖБАТА ПО РЕДА НА ЗОЗ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОЙТО Е ЧАСТ ОТ ЗАЛОЖЕНО ТЪРГОВСКО ПРЕДПРИЯТИЕ, НЕ СА КАТО ПРИ ПУБЛИЧНА ПРОДАН И ЗА ЗАВАРЕНИТЕ ИПОТЕКИ НЕ СЕ ПРИЛАГА ЧЛ. 175, АЛ. 1 ЗЗД.
Вещните права придобити преди вписването на ипотеката се запазват и не се погасяват с извършването на публичната продан.Съществен е моментът на възникването на тези права,като вещното право на ползване например-
„Влязлото в сила постановление за възлагане, което има за последица смяна на собственика на имота, не засяга правата на молителката като ползвател – правото на ползване следва имота и не се погасява при прехвърлянето чрез публичната продан. Това следва и по аргумент от чл. 175 ЗЗД, предвиждащ погасяване на всички ипотеки и вещни права, вписани след първата ипотека, при изнасяне на имота на публична продан и по аргумент от чл. 176 ЗЗД, съгласно който се запазват правата, които трети лица са придобили върху имота преди вписване на ипотеката. Ето защо, правото на ползване на молителката като ограничено вещно право, възникнало и вписано преди вписване на ипотеката върху имота в полза на банката -взискател, не се погасява с извършване на публичната продан и влизане в сила на постановлението за възлагане. Това право следва имота, не се погасява при прехвърляне на собствеността и е противопоставимо на всеки следващ собственик. Купувачът от публичната продан придобива обременената собственост, както тя е била ипотекирана.“-РЕШЕНИЕ № 46 ОТ 18.03.2014 Г. ПО ГР. Д. № 3732/2013 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС
В хипотезата обаче когато титуляр на правото на ползване е и длъжник по изпълнителното производство то се погасява-СПОРЕД ВКС, ВЕЩНОТО ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ, ТИТУЛЯР НА КОЕТО Е ДЛЪЖНИКЪТ В ИЗПЪЛНИТЕЛНОТО ПРОИЗВОДСТВО, НЕ СЕ ЗАПАЗВА, КОГАТО ИМОТЪТ СЛЕД ПРОВЕДЕНА ПУБЛИЧНА ПРОДАН, Е ВЪЗЛОЖЕН НА ТРЕТО ЛИЦЕ-КУПУВАЧ ПО ПРОДАНТА. ДЛЪЖНИКЪТ НЕ ГУБИ КАЧЕСТВОТО СИ НА СТРАНА В ИЗПЪЛНИТЕЛНОТО ПРОИЗВОДСТВО, ДОРИ ПРИ ИЗПЪЛНЕНИЕ ВЪРХУ ИМУЩЕСТВО, НЕПРИНАДЛЕЖАЩО НА НЕГО. ПО СИЛАТА НА ЧЛ. 496, АЛ. 2 ГПК КУПУВАЧЪТ ПРИДОБИВА ВСИЧКИ ПРАВА, КОИТО ДЛЪЖНИКЪТ Е ИМАЛ ВЪРХУ ИМОТА, БЕЗ ОГЛЕД НА ВИДА И МОМЕНТА НА ТЕХНОТО УЧРЕДЯВАНЕ.-РЕШЕНИЕ № 419 ОТ 08.07.2025 Г. ПО К. ГР. Д. № 1678/2023 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС
Сключените и вписани договори за наем от длъжника по изпълнението преди извършване на публичната продан се погасяват по аргумент на по-силното основание,не може да се приеме,че имотът се следва от друга “тежест”- облигационно правоотношение-Да се приеме обратното, би означавало да се позволи на длъжника чрез сключване на договори за наем по отношение на притежавани от него недвижими имоти да направи неатрактивни за купувачите по публичната продан придобиването им и по този начин на практика да осуети проданта им от кредитора-взискател. Целта на разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД е да осигури защита на наемателя срещу разпоредителни сделки, извършени от самия наемодател, като дерогира релативното действие на сключения от него договор за наем и разпростре действието му върху приобретателя на имота по разпоредителната сделка. Тази защита обаче не е насочена срещу действия на кредиторите на наемодателя, поради което не е противопоставима на тях, а от там и на купувача по публичната продан- чл. 496, ал. 2 ГПК.-РЕШЕНИЕ № 109 ОТ 06.07.2017 Г. ПО Т. Д. № 1662/2016 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС
ЗАЛИЧАВАНЕ НА ИПОТЕКАТА
Вписването на ипотека се заличава въз основа на съгласието на кредитора дадено в нотариално заверена форма или на влязъл в сила съдебен акт съгласно чл.179 ЗЗД и чл.19,ал.1 ПВ.
Заличаването на ипотека върху недвижим имот продаден на публична форма се извършва по молба на купувача на недвижимия имот,като се прилага вписано и влязло в сила постановление за възлагане на недвижимия имот и удостоверение от съдебния изпълнител,че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор във връзка с чл.175,ал.2 ЗЗД.
Професор Методи Марков в “Ипотеката”,изд.Сиби,2008 г., стр.407 налага аргументирано идеята за разликата между оповестителното действие на заличаването когато вземането е погасено и конститутивнуя ефект на заличаването когато кредиторът се съгласява ипотеката да бъде заличена, без вземането да е погасено.
Отделна е хипотезата когато кредиторът е извършил заличаване, но актът му е обявен за недействителен и съответно ипотеката може да се впише наново,имайки ред от новото вписване ,съгласно нормата на чл.179 ,ал.3 ЗЗД.
В ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 3 ОТ 17.03.2021 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 3/2018 Г., ОСГТК НА ВКС се прави разлика между настъпилите и предвидени в закона обстоятелства които погасяват обезпеченото вземане,припомня се погасителният ефект на заличаването на ипотеката настъпило по молба на кредитора или въз основа на влязло в сила решение,но на самото заличаване се преценява като едно техническо действие.Сякаш в това тълкувателно решение е забравено съдържанието на ипотечното право ,което е само по себе си едно абсолютно вещно право и от една страна трябва да има собствен “ живот” в правния мир,а от друга страна да се отграничава от облигационите права на кредитора по обезпеченото вземане .Заличаването погасява самото вещно право,а обективирания способ на заличаването ,а именно,че то се извършва с техническо действие изобщо не е и не може да бъде негова характеристика.Повечето вещни права възникват,изменят се и се прекратяват в резултат на “технически “ действия на издадателите на документи в санкционираната от закона форма,впрочем и обезпечените вземания се пораждат и погасяват все с технически действия.Считам,че както по изключения вписването поражда вещния характер на ипотечното право,така и заличаването по чл.179,ал1 ЗЗД има огледално конститутивно действие.
“Като акцесорно право ипотеката се погасява, когато обезпеченото вземане се погаси на някое от предвидените в закона основания – чрез плащане, прихващане, опрощаване, по давност, чрез изнасяне на имота на публична продан и удовлетворяване от цената му или при погиване на ипотекирания имот. Тъй като няма правен механизъм да се даде публичност на тези обстоятелства, а същевременно третите лица трябва да знаят за тях с оглед евентуалната конкуренция на права, законът придава погасителен ефект на заличаването на ипотеката, настъпило по молба на кредитора или въз основа на влязло в сила съдебно решение – чл. 179, ал. 1 ЗЗД. Самото заличаване обаче е техническо действие и реално не то погасява ипотеката, а настъпилите преди него обстоятелства. Именно затова когато актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново, но с ред от новото вписване – чл. 179, ал. 3 ЗЗД.”
Посоченото тълкувателно решение посочва разликата между отпадане действието на вписването при хипотезата на чл.172 ЗЗД,факта ,че ипотеката е с непълен фактически състав и погасителния ефект на заличаването по акт,съгласие на кредитора извършен на основание чл.179 ЗЗД.Тълкувателното решение разглежда хипотезата на вписване наново на ипотека ипотека заличена на основание чл.22 ПВ ( когато са изминали 10 години от датата на вписването) по реда на чл.172,ал .2 ЗЗД и нейната непротивопоставимост по отношение правата на третото лице придобило собствеността вписало акт преди новото вписване на ипотеката.
При новото вписване на заличена при условията на чл. 22 ПВп ипотека съдията по вписванията не проверява дали имотът все още е собственост на длъжника или на лицето, което е учредило ипотека върху имота си за обезпечаване на чужд дълг. Той е длъжен да извърши вписването, но то няма да ползва ипотекарния кредитор, ако преди това има извършено разпореждане с имота. Третото лице, което е придобило собствеността на имота и е вписало нотариалния си акт преди новото вписване на заличената при условията на чл. 22 ПВп ипотека, както и всички негови частни правоприемници, са защитени от факта, че първата сделка е за имот, необременен с ипотека, и поради това е извън приложното поле на чл. 173, ал. 1 ЗЗД. “Посочената разпоредба гласи, че кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост да се намира той. Този текст ще намери приложение само за онези разпоредителни сделки, които длъжникът е извършил и вписал след новото вписване на ипотеката, както и последващи разпореждания, извършени от приобретателите по тези сделки. Само в този случай намира приложение принципът, заложен в чл. 173, ал. 1 ЗЗД, че ипотеката следва вещта. Ипотекарният кредитор ще може да насочи принудително изпълнение върху имота след новото вписване само ако той все още е собственост на длъжника, или ако е собственост на трети лица, които са го придобили от длъжника след новото вписване на ипотеката.”
ОТКАЗИ НА СЪДИИ ПО ВПИСВАНЕ – 4;6;7;
Автентичен акт
Правото на Европейския съюз дефинира еднозначно съдържанието на понятието “автентичен акт”и органът който го издава.
| в) | „автентичен акт“ означава документ, формално съставен или вписан като автентичен акт в държавата членка по произход, чиято автентичност: |
В чл.2 на РЕГЛАМЕНТ (ЕС) № 1215/2012 НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА Съвета относно компетентността, признаването и изпълнението на съдебни решения по граждански и търговски дела понятието автентичен акт е дефинирано по следния начин –
| ii) | е установена от публичен орган или друг орган, овластен за това; |
В чл.2 Регламент (ЕС) 2019/1111 на Съвета от 25 юни 2019 години относно компетентността, признаването и изпълнението на решения по брачни въпроси и въпроси, свързани с родителската отговорност, и относно международното отвличане на деца (преработен текст)
“автентичен акт“ означава документ, формално съставен или вписан като автентичен акт в държава членка по въпроси, попадащи в обхвата на настоящия регламент, и чиято автентичност:
| а) | се свързва с подписването и съдържанието на акта; и |
| б) | е установена от публичен орган или друг орган, овластен за това. Държавите членки уведомяват Комисията за тези органи в съответствие с член 103 |
В Регламент (ЕС) № 650/2012 на Европейския парламент и на Съвета от 4 юли 2012 година относно компетентността, приложимото право, признаването и изпълнението на решения и приемането и изпълнението на автентични актове в областта на наследяването и относно създаването на европейско удостоверение за наследство
| и) | „автентичен акт“ означава документ в областта на наследяването, който е формално съставен или вписан като автентичен акт в държава членка и чиято автентичност: |
| ii) | е установена от публичен орган или всеки друг орган, овластен за това от държавата членка по произход, |
В българското законодателство нотариусът е частноправен субект на който е делегирана публична власт да извършва от името на държавата нотариални удостоверявания по реда на едно съдебно охранително производство.Публичните функции на нотариуса са изведени в специални дефиниции в ред закони,а именно-ЗННД- чл.2;§1,т.19 от ДР на ЗБЛД;§1,т.3 от ЗТРРЮЛНЦ,§1,т.1 от ЗЕУ;
Действията които извършва нотариуса не могат да бъдат осъществявани от друго лице,освен от определени публични органи в ограничени и изрично предвидени от закона случаи,като част от неговата компетентност е изключителна и неотменима,а именно изповядване на сделки с недвижими имоти частна собственост,изготвяне на нотариални завещания.
Смисълът на нотариалната функция,независимо от организационно- правния статут на нотариуса,далеч не се изчерпва с автентичния характер на нотариалните документи и тяхната изпълнителна сила.И едната и другата последици,са вследствие от контрола за законосъобразност,който нотариусът,според българското законодателство е длъжен да упражни ,преди да извърши ,което и да е от нотариалните действия,попадащи в обхвата на неговата материална и териториална компетентност.
ЕЛЕКТРОНИЗАЦИЯ НА ИПОТЕКИТЕ
Под електронен автентичен акт следва да се разбира нотариален документ съставен и подписан на цифров носител.Следва да се поясни,че това подписване може да стане присъствено пред нотариус или неприсъствено когато поне една от страните не стои пред нотариус.Неприсъствената автентификация когато връзката между нотариус и клиент се осъществява чрез видеоконферентна система е най-новата форма на електронния автентичен акт.При дистанционен нотариален акт участват двама нотариуси и в тяхно присъствие се удостоверява свободното съгласие на страните чрез текст,който се изобразява идентично на екрана на нотариусите намиращи се в съответните кантори.Сесията на подписване се провежда в офис или стая оборудвана със сензорен екран за събиране на подписи и друг екран за наблюдение.Актът включително и ипотеката се чете,ако е нужно се коригира,изяснява се волята на страните и накрая те се подписват саморъчно чрез тъчпад и с помощта на писалка -стилус.Нотариусът поставя изображението на своя подпис,след което ще постави саморъчно истинския си подпис към документа използвайки своя личен криптиран компютърен ключ.
В страните на Европейския съюз европейските нотариуси използват квалифициран електронен подпис и са на различни етапи от съставянето на електронни автентични актове.
Франция- Безспорно електронния автентичен акт включително каквато е и формата всички ипотечни актове е намерил своето най- голямо приложение в тази страна.Близо 90% от подлежащите на вписване актове след 2020 г. се съставят по електронен път и то в най-развитата му форма ,чрез дистанционно и неприсъствено удостоверяване изявленията на страните.
Германия- Актовете се подават по електронен път до съответната служба на имотния регистър,при условия,че съответната служба има техническа възможност да обработват електронни документи.Службите на имотния регистър,които все още не са преминали към електронно подаване на данни все още получават от нотариуса подадени заявления и документи и на хартиен носител.В Германия също е възможно да се удостоверяват волеизявления,чрез видеовръзка,като се записва електронен протокол от изслушването във формата на електронен документ.Електронният протокол трябва да включва квалифицирани електронни подписи,които замесват собственоръчните подписи върху хартиен документ.
Италия- В тази страна от 2010 г.документите могат да се подават пред имотния регистър по електронен път.Електронното подаване се извършва със заверен препис от нотариалния акт,изготвен изцяло с компютърни средства и с използването на цифров подпис.Удостоверението за формалността се подписва от длъжностното лице по регистрацията или от упълномощено от него лице с електронен подпис,удостоверяващ изпълнението на неговите задължения.Оригиналите на подлежащите на вписване актове могат да се съставят по електронен път ,но все още по-голяма част от тях се съставят на хартия.При копията на документи е обратното,почти винаги то е електронно.
Испания- Испанския законодател е въвел изцяло електронен имотен регистър от 9 май 2024 г.Премахват се вписванията на хартиени актове,вписванията по електронен път се подписват от ипотечния регистратор.Документите от имотния регистър са изцяло на електронен формат,като единствено когато оправдана техническа причина,възпрепятства достъпа на регистратора до компютърната система за повече от 6 часа основните операции по регистрацията могат да бъдат извършвани ръчно и на хартия,като ще бъдат прехвърлени на електронен носител на по-късна дата.
България- В ПРОЕКТА ЗА ПЛАН ЗА ДЕЙСТВИЕ ЗА ВНЕДРЯВАНЕ НА АДМИНИСТРАТИВНИ УСЛУГИ НА ПРИНЦИПА „ЕПИЗОД ОТ ЖИВОТА“ Нотариалната камара Нотариалната камара предложи през 2024 г. неголеми промени в ГПК относно възможността извършения акт от нотариуса да бъде и в електронен формат, както и възможността да се извършват онлайн дистанционни удостоверявания. Съгласно чл.578,ал.1 ГПК “формата, видът и размерът на хартията, върху които се напечатва проектът, се определят по образец, утвърден от министъра на правосъдието” .Създаването на електронен автентичен акт по утвърдени от министъра на правосъдието технологични параметри, по никакъв начин не променя съдържанието, правното действие на извършения акт, нито ролята на нотариуса, като лице, на което държавата е делегирала публична власт да бъде орган на “предварително правосъдие”. Личната и неограничена отговорност на нотариуса за удостоверения от него материален интерес не отпада от промяната на формата на акта, създаден от него като файл, вместо на хартия. Контролът за законосъобразност на нотариуса относно сделки и документи, предвиден в чл.574 ГПК, остава независимо от материалното естество на процедурата.
Считам, че възможността за създаване на нотариален акт като електронен документ може да се изведе от включването му сред номенклатурата на писмените доказателства в ГПК. Действително, възпроизвеждането на електронния документ на хартиен носител не променя същностната му характеристика на създаден файл, но за изработените в електронен формат нотариални актове също може да се черпи информация, когато са пресъздадени и на хартия.
Концепцията за архитектурата на комуникациите между нотариуса-информационната система на Нотариалната камара-Агенция по вписванията трябва да бъде изработена от ай ти специалистите на камарата и избрания от държавата изпълнител по разработването на електронния имотен регистър.
– Информационната система на Нотариалната камара, създадена на основание чл.28б ЗННД, следва да представлява централизирана база данни, в която се съхраняват файловете, представляващи електронните нотариални актове и други актове на нотариуса, имащи вещноправно действие. Тези файлове трябва да са заключени със съответния код, електронен ключ на самия нотариус, поради факта, че представляват част от личния му архив, създадени са от него и той носи отговорността за тях.
Комуникацията във връзка с предоставяне на файла на АВ, следва да представлява санкционирана от държавата с поднормативен акт, детайлно уредена информационна връзка. При вписването на акта, отразяването му в системата на агенцията следва да става с цялото му съдържание, което естествено и при необходимост може да бъде възпроизведен на хартиен носител. Вписването, разбира се, е отразяването на файла в електронния имотен регистър, а не подвързване на хартиен екземпляр в книга, както е в настоящия момент.
– Електронният автентичен нотариален акт или друг документ създаден по електронен път от нотариуса е обвързан изцяло (!!!) с процеса по създаване на електронен имотен регистър. Извън такъв регистър е нецелесъобразно създаването на електронни актове от нотариуса.
– Имотният регистър е съставен от имотни партиди, които следва да са само в петте части предвидени на чл.58- чл.69 ЗКИР.
– АВ следва само да съхранява копия от файловете на нотариусите. Следва да се отбележи, че от подлежащите на вписване актове около 60-70 % са актове на нотариусите. Актове, представляващи например: съдебни решения, договори за продажба на общински или държавни недвижими имоти също могат да се отразяват като създадени файлове на електронни документи. В този случай първичният файл следва да се съхранява от институцията, която го е създала и носи отговорност за него- съда, общината, областната управа.
– Съдията по вписване следва да отразява данните от акта в съответната част на партидата, така както отразява данните от книгите за вписване и от базата данни на АВ.
– Комуникацията между АВ и съответния нотариус, извършвана чрез информационната система на камарата, и тази на агенцията включва и съответните процедури по откази на съдиите по вписване. Отказите следва да са подчинени на попълването на съдържанието на отделните партиди, съобразно съдържанието на актовете, които се вписват. Контролът на съдиите по вписване следва да е в същия обхват, какъвто е в момента, и да е по- гъвкав. Следва да се дава възможност за коригиране на фактически грешки, касаещи неправилно отразяване на кадастралните скици, представени на нотариуса, без да се развива дългата, многомесечна процедура по съдебно обжалване.
– Нотариусът следва да удостоверява с квалифициран електронен подпис електронния документ и именно този подпис да придава автентичност на документа.
– Участващите в нотариалното производство лица следва да се подписват върху таблет с електронна писалка, като този образ от подписа им се вгражда в документа. В този случай няма пречка лицата да получават веднага електронен образ от подписания но неотразен, невписан в АВ файл. Правната сигурност ще е обезпечена, защото така подписаният виртуално документ, няма да е разнесен в съответните части на имотната партида .
– Няма пречка електронният акт да се разпечата и подпише от страните на хартиен носител, но той няма да има доказателствената стойност на файла.
- Вписването в имотния регистър ще започне с входирането на файла в информационната система на АВ и постъпването на последващ файл със същото съдържание ще бъде възпрепятствано от самата система и от съдията по вписване. В имотната партида ще бъдат отразени данните от първия постъпил акт на нотариуса в електронен формат.
СТАНОВИЩЕ НА НОТАРИАЛНАТА КАМАРА НА РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ ОТНОСНО ЗАКОНОПРОЕКТ ЗА ИЗМЕНЕНИЕ И ДОПЪЛНЕНИЕ НА ГРАЖДАНСКИЯ ПРОЦЕСУАЛЕН КОДЕКС (СИГНАТУРА 48-254-01-35)
Създава се нова точка 8 “а” на чл.569 ГПК:
“другите нотариални действия могат да се извършват и с електронна идентификация съгласно чл.3, т.1 от Регламент (ЕС) №910/2014 на Европейския парламент и на Съвета от 23 юли 2014 година относно електронната идентификация и удостоверителните услуги при електронни транзакции на вътрешния пазар и за отмяна на Директива 1999/93/ЕО, наричан по-нататък “Регламент (ЕС) № 910/2014”
Орган на публичния сектор по смисъла на Регламент (ЕС) № 910/2014 “е Нотариалната камара, а средствата за електронна идентификация съгласно този регламент се определят по ред определен от министъра на правосъдието.”
ДИМИТЪР ТАНЕВ – НОТАРИУС